Immobilienberater: Bedeutung des Erneuerungsfonds

Der Erneuerungsfonds gibt bei Stockwerkeigentum immer wieder Anlass zu Fragestellungen. Wir klären auf über die wichtigsten Aspekte.

Zweck

Der Erneuerungsfonds dient dazu, Kapital zu äufnen für langzyklisch notwendige Erneuerungs- und Renovationsarbeiten. Er ist relevant bei Liegenschaften, die zu Stockwerkeigentum aufgegliedert sind. Der einzelne Stockwerkeigentümer mag dem entgegenhalten, Renovationen seien dann zu finanzieren, wenn diese tatsächlich anstünden. Die Praxis zeigt, dass dies ein oftmals trügerischer Plan ist.

Erneuerungsfonds, zwingend oder nicht?

Gesetzlich vorgeschrieben ist der Erneuerungsfonds nicht. Wenn er jedoch in der Begründung von Stockwerkeigentum bzw. in den verbindlichen Verwaltungs- oder Nutzungsreglementen vorgeschrieben ist, dann ist jeder Eigentümer verpflichtet, die periodischen Leistungen zu entrichten.

Probleme, wenn Gelder zur Renovation fehlen

Die Praxis zeigt, dass eigentlich notwendige Renovationen oft scheitern, wenn nicht ausreichend Kapital für diese Arbeiten verfügbar ist. Befinden sich einzelne Eigentümer in einer finanziell engen Situation, erscheint es einfach, ein Renovationsvorhaben erst einmal aufzuschieben. Da damit der Instandstellungsbedarf gesamthaft ansteigt, ist das Problem nur aufgeschoben, bei weitem jedoch nicht gelöst.

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, dass der Erneuerungsfonds um den jährlichen Betrag geäufnet wird, welcher in etwa der Altersabnützung bzw. Entwertung der allgemeinen Bauteile entspricht. Nicht dazuzurechnen sind die individuellen Wohnungsausbauten. Für diese hat der jeweilige Eigentümer in Eigenregie aufzukommen.

Beispiel aus der Praxis

Für ein 38 Jahre altes Mehrfamilienhaus liegt der Gebäudeversicherungswert bei 3.25 Mio. Franken. Erneuerungsbeiträge wurden erstmals 20 Jahre nach Erstellung überhaupt erhoben. Der Fonds weist heute einen Saldo von 55’000 Franken aus. Die Betonfassade muss dringend saniert werden, ebenso Oblichter, das Treppenhaus sowie absehbar Heizung und Fenster. Die Gesamtkosten belaufen sich auf voraussichtlich 400’000 bis 500’000 Franken. Da das Kapital im Erneuerungsfonds nicht ausreicht, entscheiden sich die Eigentümer, vorerst auf grosse Investitionen zu verzichten. Im Gegenzug erhöhen Sie die Beiträge in den Fonds von 3’200 auf 4’800 Franken im Jahr. Wohlgemerkt, nicht je Wohnung sondern für das gesamte Haus.

Dieses Beispiel zeigt auf, dass einerseits die Kapitalzurückstellung sehr stark vernachlässigt wurde, dass aber auch mit Erhöhung der Beiträge nicht innert nützlicher Frist angemessene Beträge zurückgestellt werden können. Es steht die Befürchtung im Raum, dass das Gebäude einen Wertverlust in der Gebäudesubstanz erleitet, welcher sich in einigen Jahren deutlich bemerkbar machen wir.

Prinzip: wer nutzt soll Rückstellungen bilden

Obiges Beispiel verdeutlich auch, wie über Jahre eine Diskrepanz von Ersteigentümern und späteren Besitzern in Bezug auf deren finanzielle Leistungen für Renovationen und Rückstellungen entsteht.

1. Erstbesitzer kommen zu gut weg
Die Eigentümer der Jahre von 1974 bis 1993 haben keinerlei Leistungen für Rückstellungen eingebracht, der Unterhalt wurde nur in bescheidenem Umfang vorgenommen. Die Altersentwertung für diese Zeit liegt bei rund 13 bis 15% des Gebäudewertes.

2. Nach 20 Jahren nur geringe Beiträge
Die Eigentümer in der Zeit von 1994 bis 2011 haben in 17 Jahren gesamthaft Rückstellungen von 55’000 Franken vorgenommen. Im Schnitt pro Jahr machte dies rund 3’200 Franken aus, bzw. ein Promille (1/1000) des Gebäudewertes. Die Altersentwertung in diesen Jahren betrug ca. 10 bis 12 Prozent des Gebäudewertes, somit rund 300’000 Franken.

3. Die aktuellen Besitzer müssen in die Tasche greifen
Die Eigentümer in der Zeit ab 2012 werden um ca. 50% höhere Beiträge leisten von total 4’800 Franken im Jahr für alle Wohnungen zusammen. Dies entspricht rund 1.5 Promille des Gebäudeversicherungswertes. Zudem müssen diese Eigentümer über Sonderzahlungen für Renovationen verhandeln, welche über höhere Nebenkosten für die Dauer der kommenden 5 bis 6 Jahre anfallen werden. Im Schnitt wird ein Eigentümer rund 3’000 bis 4’000 Franken an zusätzlichen Nebenkosten zu tragen haben.

Damit wir klar, dass diejenigen Parteien am stärksten zur Kasse gebeten werden, welche im Zeitpunkt der ersten langzyklischen Erneuerungen Eigentümer sind. Grosszyklische Erneuerungen fallen meist nach 35 bis 40 Jahren erstmals an. Dass diesem Umstand bei zahlreichen Handänderungen der letzten Jahre ausreichend Bedeutung zugemessen wurde, ist unwahrscheinlich. Eine sehr hohe Quote von Verkäufen lässt vielmehr den Eindruck enstehen, viele Besitzer verkaufen, sobald sie des Problems gewahr werden.

Fondsanteil verkaufen?

Es gibt sie noch, wenn auch seltener. Immobilienmakler oder Eigentümer, welche ein Objekt zu Preis X anbieten, und dazu noch Y als Anteil Erneuerungsfonds auf den Kaufpreis aufschlagen. Dieses Vorgehen ist nicht nur verpönt, sondern rechtlich auch gar nicht umsetzbar, da der einer Wohnung zugehörige Fondsanteil weder separat verkauft noch auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden kann. Zumeist geht es nur darum, den Preis eines Objektes günstiger anzusetzen und mit dem Aufschlag dennoch den Verkaufserlös zu maximieren.

Hingegen hat der Eigentümer unter Umständen „seinen“ Anteil am Ernerungsfonds im Vermögen zu versteuern. Demgegenüber kann er die Beiträge bereits bei Zahlung in den Fonds als Unterhaltskosten steuerlich geltend machen.

Fazit und Empfehlungen

Beiträge an den Erneuerungsfonds sollen möglichst ab Erstbezug, spätestens jedoch nach zwei bis drei Jahren geleistet werden. Beiträge sollten geäufnet werden, bis der Fonds eine Höhe von 10 Prozent der Gebäudeversicherungssumme ausmacht. Als Empfehlung für die jährlichen Einlagen gelten Werte zwischen 0.4 und 1.0 Prozent der Versicherungssumme.

Aus der Serie der Immobilienberater

Lofthome Immobilien AG
16.05.2012

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