Einflussfaktoren bei der Immobilienbewertung

Welches sind die einfluss- und preisbestimmenden Faktoren bei einer Immobilienbewertung? Nachfolgend erläutern wir die wichtigen Einflussfaktoren im Rahmen einer Marktwertbeurteilung für eine Liegenschaft.

1. Lage
Die Lage einer Immobilie beinflusst den Verkaufspreis am stärksten. Die Lage ist nicht veränderbar, wohingegen auf andere Faktoren beispielsweise im Rahmen einer Renovation Einfluss genommen werden kann. Für die Lage gilt es zwischen Makrolage und Mikrolage zu entscheiden, welche in etwa zu gleichen Teilen Einfluss auf den Immobilienwert nehmen.

a) Makrolage
Die Makrolage definiert die Region, Stadt oder Gemeinde, in welcher sich die Immobilie befindet. Die vorhandene Infrastruktur und Dienstleistungsangebot, steuerliche Aspekte und insgesamt die Nachfrage nach Immobilien in einer Region sind preisbeeinflussend.

b) Mikrolage
Die Mikrolage definiert den Character des Quarties, die direkte Umgebung und Nachbarschaft die Strassen- und Verkehrsanbindung, Immissionen, beispielsweise durch eine stark befahrene Hauptstrasse. Ein Wohnhaus in einer stark industriell genutzten Zone wird in der Regel tiefer bewertet als ein Haus in einem Quartier mit ausschliesslicher Wohnnutzung.

Lage – positiv Lage – negativ
– Stadtnähe
– attraktive Infrastruktur
– kulturelles Angebot
– gute Verkehrsanbindung
– tiefe Steuerbelastung
 
– abgelegener Standort
– wenig Infrastruktur
– schwache Verkehrsanbindung
– Immissionen (Verkehr, Gewerbe)
– hohe Steuerbelastung
 

2. Objekt
Das Objekt wird beeinflusst durch Faktoren wie Grösse (Kubatur), Raumangebot (Wohnfläche), Nutzungsmöglichkeiten, Baujahr und Erhaltungszustand den Wert einer Immobilie. Immobilien mit einem attraktiven, den marktbedürfnissen entsprechenden und flexibel nutzbaren Raumangebot beeinflussen den Preis positiv, wohingegen ein älteres Haus mit wenig Wohnfläche und kleinen Räumen einen vergleichsweise tieferen Wert aufweisen wird.

Objekt – positiv Objekt – negativ
– grosszügige, flexible Grundrisse
– variable Nutzungsmöglichkeiten
– marktkonformer Ausbau
 
– kleinräumige Grundrisse
– eingeschränkte Nutzung
– Dienstbarkeiten oder Grundlasten
 

Baujahr und Zustand des Objektes
Baujahr und Erhaltungszustand sind ein Faktoren, welcher eine Immobilie in der Bewertung mit beeinflussen. Da der Erhaltungszustand mittels Erneuerungen veränderbar ist, ist die Beinflussung des Immobilienwerts hier jedoch deutlich geringer als in Bezug auf die Lage. Grundsätzlich ist pro Jahr mit einer Altersentwertung von 0,5 bis 1 Prozent zu rechnen. Teilweise fängt jedoch die Marktsituation diese Altersentwertung auf oder übertrifft infolge starker Nachfrage dieser sogar. Ein regelmässiger Unterhalt und Renovationen tragen dazu bei, den Wert eine Immobilie langfristig zu erhalten. Dabei sind nicht nur optische Verbesserungen (Neuanstrich der Wände oder Fassade) massgeblich, sondern längerfristig auch umfassende Renovationen, um die Werthaltigkeit einer Immobilie zu sichern.

Zustand – positiv Zustand – negativ
– gute Bausubstanz
– kürzliche Renovationen
– Energiesparendes Baukonzept
– Erneuerungsfonds (bei STWEG)
– angeschlagene Bausubstanz
– aufgestauter Renovationsbedarf
– Energieineffizientes Objekt
– kein Erneuerungsfonds (STWEG)

3. Angebot und Nachfrage
Wie grundsätzlich auf jedem Markt beinflusst Angebot und Nachfrage auch den Wert einer Immobilie. Alle oben genannten Aspekte werden insgesamt die Nachfrage nach einer spezifischen Immobilie positiv oder negativ beinflussen. Nicht ausser Acht gelassen werden darf jedoch auch die regionale Angebots- und Nachfragesituation. Besteht in einer Region eine rege Neubautätigkeit, so kann dies unter Umständen zu einem stagnierender Nachfrage für einzelne Objekte führen. Steht hingegen eine Immobilie in einer Wohngemeinde mit geringer Bautätigkeit oder wenig verfügbaren Bauland zu bewerten, so kann diese aufgrund der wenigen vorhandenen Konkurrenzangebote durchaus einen besseren Preis erzielen.

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage kann jedoch auch zu einer genau umgekehrten Situation führen. Ein höheres Angebot stärkt den Verkäufer beispielsweise dann, wenn ein neu erschlossenes Quartier durch zusätzliche Angebote zu einer Belebung des Quartiers, einer verbesserten Infrastruktur und somit zu eine Steigerung der gesamten Attraktivität eines Quarties führen.

Angebot/Nachfrage – positiv Angebot/Nachfrage – negativ
– wenig Immobilienangebote in der Region (Nachfrageüberhang)
– generell geringe Bautätigkeit
– Attraktivitätssteigerung durch Bautätigkeit im Quartier
– konstantes, tiefes Zinsniveau
– grosses Immobilienangebot in einer Region (Angebotsüberhang)
– generell starke Bautätigkeit
– hohe Leerstandsquote
– volatile oder hohe Zinsen