Immobilienberater: Dauerärgernis Mehrkosten mit GU/Bauunternehmer

Wer schon einmal mit einem Generalunternehmer (GU) oder Bauunternehmen gebaut hat, hat mit hoher Wahrscheinlichkeit schon Erfahrungen gesammelt mit dem notorischen Problem von Mehrkosten. Scheint zu Beginn eines Neubauprojektes noch alles klar, so mehren sich unterschiedliche Auffassungen darüber, wo der Käufer bzw. Bauherr für Mehrkosten aufzukommen hat. Lesen Sie hier die Einschätzung unseres Immobilienberaters.

Der Baubeschrieb ist entscheidend
Grundsätzlich sollte jedem Kauf- oder Werkvertrag ein detaillierter Baubeschrieb gegliedert nach BKP zu Grund liegen. Der Baubeschrieb definiert die Leistungen des Unternehmers. Generell gilt hier: je detaillierter der Baubeschrieb, desto weniger Ermessensspielraum gibt es. Trotzdem gibt es einige mögliche Fussangeln zu bedenken.

Nicht im Baubeschrieb gleichbedeutend mit keine Leistungspflicht
Beinhaltet ein Baubeschrieb gewisse Positionen nicht, so wird sich ein GU oder Bauunternehmer mit hoher Wahrscheinlichkeit darauf berufen, dass er für entsprechende Leistungen gesondert abrechnet. Sind beispielsweise Baugebühren, Aufwendungen für die Bauaustrocknung oder Anschlussgebühren nicht im Beschrieb enthalten, läuft der Käufer Gefahr, diese Positionen zusätzlich bezahlen zu müssen.

Brutto oder Netto
Budgets für Innenausbauten zB für Küche, Küchengeräte, Boden- und Wandbeläge werden oft pauschal oder je m2 im Baubeschrieb definiert. Vergleichsweise unbedeutend erscheint manchem Käufer oder Bauherrn, ob diese Preise brutto oder netto deklariert sind, mitunter mit grossem Einfluss auf eine Mehrkostenabrechnung.

Brutto ist in der Regel gleichbedeutend mit Listenpreis. D.h. auch wenn der GU/Bauunternehmer Leistungen oder Produkte wesentlich günstiger einkauft, so verrechnet er dem Kunden den ‚empfohlenen Listenpreis‘. Dieser wird jedoch bei freier Auftragsvergabe kaum je bezahlt, auch bei privaten Bauherren nicht, wenn Sie in der Auftragsvergabe frei sind. Zwischen netto und brutto kann sich durchaus eine Differenz von 35, 40 oder mehr Prozenten ergeben. Vorteilhafter für den Käufer/Bauherrn sind somit Regelungen, welche einen Nettopreis zugrundelegen. Der GU verdient hier somit nicht noch zusätzlich mit verdeckten Margen.

Mit oder ohne Einbau
Budgetpreise, insbesonders für Boden- oder Wandbeläge werden je nach Baubeschrieb als Materialpreis je m2 oder fertig verlegt je m2 deklariert. Auch hier kann die Spanne gross sein. Zumal der Endkunde nicht immer abschätzen kann, ob der eingesetzt Aufwand für das Verlegen / Einbauen auch gerechtfertig ist. Tipp: Wer einen Materialpreis im Baubeschrieb definiert, hat eher einen Vorteil, da der Ermessensspielraum zu Einbau- oder Verlegekosten entfällt.

Zusatzhonorar auf Mehrkosten
In Werk- oder Kaufverträgen haben sich zunehmend Vertrags- Kauseln etabliert, wonach dem GU/Bauträger ein zusätzliches Honorar auf allen Mehrkosten zusteht. Oft liegt dieser Mehrhonorar bei 10 bis 20% der Mehrkosten. Stossend ist hier, dass dieses Zusatzhonorar auch dann verrechnet wird, wenn dem Bauträger durch eine hoherwertige Material- oder Gerätewahl keine Mehrkosten entstehen. Tipp: Mehrkosten im Vertrag nach Möglichkeit nur akzeptieren, wenn ausweisbare Planänderungen notwendig sind.

Fantasiepreise
Auch nicht selten zu beobachten sind GU’s, welche für Arbeiten mit Budgetpositionen wahrliche Fantasiepreise einsetzten. Bekannt ist uns ein Fall, in welchem ein Käufer für Wand- und Bodenbeläge in den Nasszellen einen Budgetbetrag von CHF 200 (Boden) bzw. CHF 150 (Wand) zur Verfügung hatte. In der Sanitärausstellung wurde dem verdutzten Käufer ein Belag in Preis von CHF 43 / m2 als Standartausbau präsentiert. In der Annahme, es liege ein Missverständnis vor, sprach der Käufer beim GU vor. Dieser meinte lapidar, der Preis sei korrekt. Für Abdichtungen, Zusatz- und Nebenarbeiten, erschwerten Bedingungen auf der Baustelle etc. müsse der GU vom Komplettpreis rund CHF 120 je m2 für diese Nebenleistungen mitkalkulieren. In dieser Höhe natürlich Unfung, und Ärger mit dem GU vorprogrammiert.

Die Einschätzung des Immobilienexperten
Ein Bauträger baut oft mit einem Generalunternehmer als Partner. Der GU muss dem Bauträger für dessen Projekt ein konkurrenzfähiges Angebot zu einem festen Preis machen. Der Bauträger wird mehrere Konkurrenzofferten prüfen und oft demjenigen GU / Bauunternehmer den Auftrag erteilen, welcher das wirtschaftlich attraktivste (d.h. zumeist günstigste) Angebot unterbreitet.

Der GU seinerseits vergibt zumeist einen substantiellen Teil des Gesamtauftrags an Subakkordanten, beispielsweise dem Küchenbauer für alle Küchen und dem Bodenleger den Auftrag, alle Beläge zu beschaffen und zu verlegen. Auch diese Subunternehmer müssen im Wettbewerb nierdige Preise anbieten, um Chancen auf die Auftragserteilung zu wahren.

Somit haben wir in der Projektierungsphase oft zwei Auftragsvergaben, welche im Wettbewerb stattfinden. GU und Subunternehmer kalkulieren mit knappen Margen. Der Plan: Die vorderhand ‚entgangenen‘ Margen werden später mit den Käufern der Wohneinheiten bzw. Häuser unter Ausschaltung des Wettbewerbs erzielt. Unter Ausschaltung des Wettbewerbs deshalb, weil ein Wohnungs- oder Hauskäufer kaum je die einzelnen Unternehmen mitbestimmen kann. Er ist somit oft dem Preisdiktat seiner Partner ausgesetzt.

Die Raschläge des Experten
– Unterschreiben Sie Werk- oder Kaufverträge nur dann, wenn ein detaillierter Baubeschrieb vorliegt.
– Lesen Sie den Baubeschrieb aufmerksam, auch wenn es Zeit erfordert.
– Fragen Sie bei Unklarheiten nach. Lassen Sie Ergänzungen wenn notwendig direkt in die Vertragsunterlagen oder den Baubeschrieb einfliessen.
– Seien Sie misstrauisch, wenn ein GU/Bauunternehmer/Architekt sich weigert, ergänzende Informationen schriftlich zu fixieren.

Wenn Sie Verträge bereits unterschrieben haben:
– Machen Sie sich Notizen zu allen Ausstellungsbesuchen, bsp. beim Küchenbauer, in der Sanitärausstellung oder bei der Wahl des Bodenbelags. Notieren Sie sich die ausgeschriebenen Handelspreise.
– Prüfen Sie Mehrkostenabrechnungen. Vergleichen Sie die Preise mit Ihren Notizen aus den Ausstellungsbesuchen.
– Fordern Sie detaillierte Aufschlüsselung für Mehrkosten an, wenn diese nur pauschalisiert in der Abrechnung erscheinen.
– Unterschreiben Sie Zusatzaufträge mit Mehrkosten nötigenfalls nur mit einem Vorbehalt bezüglich der Mehrkosten.

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