idealer Zeitpunkt für einen Immobilienverkauf?

Vieles spricht dafür, dass jetzt der Moment das ist, anstehende Verkäufe in die Tat umzusetzen. Eine Einschätzung zum Schweizer Immobilienmarkt.

Abwägungen für oder gegen einen Verkauf

Nicht nur finanzielle Aspekte sind bei einem Immobilienverkauf entscheidend. Auch die Frage, ob ein Ersatzobjekt verfügbar ist, welches die eigenen Bedürfnisse erfüllt, ob die Region oder der Standort passt sowie andere Aspekte gilt es zu berücksichtigen. Dennoch ist die Frage nach dem optimalen Verkaufserlös für die meisten Verkäufer ein entscheidender Aspekt. Die Frage stellt sich somit ganz aktuell: Lohnt es sich, jetzt zu verkaufen? Wir glauben, es lohnt sich!

Unsere Meinung

Sowohl in der Tagespresse als auch in Fachpublikationen ist seit rund einem Jahr immer mal wieder von einer Immobilienblase zu hören. In den letzten Monaten sind Warnungen denn auch häufiger geworden. Tagesanzeiger, die Neue Zürcher Zeitung oder auch Bilanz Homes in der letzten Ausgabe haben verschiedentlich von Überhitzungen am Markt berichtet.

Die Marktpreise sind in den letzten zehn Jahren je nach Region bzw. Standort der Immobilie um durchschnittlich 40 bis weit über 100 Prozent angestiegen. Klar ist, dass wir nicht ein weiteres Jahrzehnt in Folge mit vergleichbaren Preissteigerungen sehen werden. Klar ist aber auch, dass der Zeitpunkt einer Preiskorrektur schwer abschätzbar ist. Dennoch spricht einiges dafür, dass der Zenit erreicht ist.

Kaufkraft versus Kaufpreise
Der Zuwachs der allgemeinen Kaufkraft hinkt weit hinter den Preissteigerungen her. Für zahlreiche Interessenten sind die Kaufpreise mittlerweile so hoch, dass ein Erwerb mit 20 Prozent Eigenmittelanteil in weite Ferne gerückt ist. Ein Markt kann sein Preisniveau mittel- und langfristig jedoch nur halten, wenn genügend solvente Käufer da sind, die das Angebot absorbieren.

Mietzinsen versus Kaufpreise

Namhafte Önonomen haben in Studien nachgewiesen, dass das Auseinanderdriften von Kaufpreisen und Mietzinsen ein Anzeichen für Marktanomalien sind. Im Klartext: Wenn die Finanzierung einer Liegenschaft bei einem langjährig duchschnittlichen Zins von 4 bis 5 Prozent deutlich teurer ist, als der Mietzins für eine vergleichbare Immobilie, so ist das ein Anzeichen für ein hohes Kaufpreisniveau.

Ein Beispiel für ein mittelgrosses und anständig unterhaltenes Haus in einer Goldküstengemeinde. Die langjährige betagte Mieterin zieht ins Heim. Sie bezahlte zuletzt eine Nettomiete ohne Nebenkosten von 3’700 Franken monatlich. Das Haus gehört einer Erbengemeinschaft, die Erben entschliessen sich zum Verkauf. Der Angebotspreis liegt bei 2.8 Mio. Franken. Wird dieser Betrag mit 4% verzinst, so müsste der Käufer mit Fr. 112’000 Finanzierungkosten rechnen. Das Eigenkapital wird in dieser Rechnung nicht abgezogen, da auch dieses bei Vergleich mit einer Marktmiete verzinst werden muss. Auf den Monat umgeschlagen wäre das eine Belastung von rund 9’300 Franken. Selbst bei einer Zinsannahme von nur 2 Prozent wäre die Kapitalverzinsung immer noch mit rund 4’700 Franken deutlich höher als der vergleichbare Mietzins.

Würde das Haus gar vom neuen Besitzer ebenfalls vermietet, so müsste er einen Betrag von über 10’000 Franken als Monastmiete ansetzen, um eine Bruttorendite von 4.5 Prozent zu erzielen.

Zinsen so tief wie nie

In der Schweiz verharrt das Zinsniveau auf historischem Tiefststand. Dies erleichtert vorerhand Käufern einen Erwerb auch bei hohen Kaufpreisen, da die monatlichen Belastungen dennoch vergleichweise tief ausfallen. Dennoch werden die Zinsen nicht ewig auf diesem historischem Tief verharren.

Realwert versus Marktpreis

In zunehmend mehr Regionen sehen wir Verkäufe nach dem Prinzip des Meistbietenden. Nicht der reale Wert der Liegenschaft ist somit für den Kaufpreis relevant, sondern was unter Umständen ein einzelner Kaufinteressent bereit ist, dafür zu bezahlen. Notare in den Kantonen Zug und Zürich reiben sich seit einiger Zeit die Augen, wenn Sie Kaufverträge zu astronomisch anmutenden Preisen beurkunden.

Wenn Experten eine herkömmlicher Bewertung vornehmen, so driftet diese Bewertung bei einem Verkauf oft so stark von dem ab, was unter normalen Umständen zu erwarten wäre, dass man von Preisexzessen sprechen muss. Beispiel für ein freistehendes Einfamilienhaus in der Region Zürich, Baujahr 1960, 520 m2 Grundstückfläche und viel Renovationsbedarf. Der Publikation zu entnehmen ist, dass Angeboten ab mindestens CHF 1.4 Mio berücksichtigt werden. Verkauf wurde dieses Haus am Ende zu CHF 1.65 Mio. Wenn wir eine grobe Einschätzung vornehmen, so wäre der Landpreis an dieser Lage (mässig Aussicht, wenig Verkehr, 15 Min. Fahrzeit ins Stadtzentrum) rund CHF 1500 je m2 Land einzusetzen. Macht CHF 780’000 für das Grundstück selbst. Das Gebäude ist rund 50 Jahre alt und wurde zuletzt vor 30 Jahren einer leichten Renovation unterzogen. Hier ist mit weiterem Kapitaleinsatz für Instandstellungen in Höhe von CHF 300’000 bis 500’000 zu rechnen. Wir schätzen dem Geäbudewert auf CHF 350’000.

Die Schätzung nach Realwert würde somit rund CHF 1’130’000 ergeben. Bereits der Mindestpreis übersteigt diesen Wert um rund 270’000 Franken. Der tatsächlich bezahlte Preis gar um 520’000. Das Beispiel ist nicht fiktiv. Es zeigt auf, dass der Markt heute Preise bezahlt, welche noch vor 5 oder 10 Jahren praktisch undenkbar waren.

Fazit des Experten

Viele Anzeichen auf dem Immobilienmarkt deuten darauf hin, dass wir ein historisch hohes Preisniveau bei gleichzeitig historisch tiefen Zinsen erreicht haben. Beides wird nicht anhalten und die Bedürchtung steht im Raum, dass die Preise sinken werden. Sollten Sie in den nächsten zwei oder drei Jahren einen Verkauf Ihrer Liegenschaft in Betracht ziehen, so ist es eine Erwägung wert, diesen Plan bereits früher umzusetzen. Wir wissen nicht genau, wann der Markt dreht. Dass eine Korrektur ansteht, ist jedoch sehr wahrscheinlich.

18.04.2012
Lofthome Immobilien AG