Immobilienfinanzierung und Eigenkapital

Welche Erfordernisse bestehen bei Erwerb von Wohneigentum an Eigenmittel und Einkommen? Welches sind die Unterschiede der ersten und zweiten Hypothek? Mit welchen Unterhaltskosten ist für das Wohneigentum zu rechnen? Die Finanzierung von Wohneigentum führt seitens Interessenten immer wieder zu Fragen, welche wir in den wichtigsten Zügen erläutern.

Eigenkapital

Grundsätzlich erwarten Banken, dass Käufer von Wohneigentum 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen. Bei einem Kaufpreis von 1 Mio Schweizer Franken würde somit der selbst zu finanzierende Beitrag 200’000 Franken betragen. In Ausnahmefällen ist es möglich, dass ein Bank die Finanzierung auch bei Eigenmitteln von nur 15 Prozent bewilligen wird. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn eine schnelle erste Amortisation möglich ist, wenn nach dem Kauf weitere freie Mittel verfügbar werden, zum Beispiel in Form einer hängigen Erbschaft. Auch ist es möglich, dass die Banken mit reduzierten Eigenmitteln dann finanzieren, wenn die Einkommenssituation aussergewöhnlich gut ist.

Grundsätzlich gilt, dass die Verfügbarkeit von ausreichend Eigenmitteln in der Regel die grösste Hürde für den Erwerb von Wohneigentum darstellt.

Einkommen

Neben den Eigenmitteln stellt ein regelmässiges und im Verhältnis zur Bankfinanzierung stehendes Einkommen das zweite entscheidende Kriterium dar. Im Normalfall sollte die Gesamtbelastung des Woheigentums nicht mehr als 33 Prozent des monatlich verfügbaren Haushalteinkommens ausmachen. Um die langfristige Tragbarkeit der Finanzierung zu beurteilen wird dabei oft ein durchschnittlicher Zinssatz von 4,5 bis 5 Prozent angenommen, auch wenn Finanzierungen tatsächlich oft günstiger abgeschlossen werden. Nebst der Zinsbelastung werden auch die zu erwartenden Unterhalts- und Nebenkosten für das neue Haus bzw. die Wohnung in die Berechnung mit einbezogen.

Unterhalt und Nebenkosten

Für Unterhalt und Nebenkosten des Wohneigentums ist erfahrungsgemäss im Jahr mit rund 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreis zu rechnen. Neubauten oder neuere Liegenschaften können dabei durchaus unter diesem Satz liegen. Bei Altbauten oder Liegenschaften mit erhöhtem Unterhaltsbedarf können hingegen durchaus Kosten von einem Prozent im Jahr anfallen. Die Unterhalts- und Nebenkosten werden von den Banken bei der Berechnung der Tragbarkeit berücksichtigt.

1. Hypothek und 2. Hypothek

Banken sind vermehrt dazu übergegangen, keine Unterscheidung zwischen erster und zweiter Hypothek mehr zu machen. Jedoch gibt es in der Praxis immer noch oft eine Differenzierung. Oft werden bis zu 2/3 des Anschafftungspreis einer Immobilie mittels der ersten Hypothek gedeckt, wobei die zweite Hypothek oft an einen höheren Zinssatz gekoppelt ist. Beispiel: 3.25% für die erste Hypothek und 4.25% für die zweite Hypothek.

Amortisation

Unter Amortisation ist die teilweise oder (selten) vollständige Rückzahlung der Bankfinanzierung zu verstehen. Nebst steuerlichen Aspekten spielt hier der Grad der Fremdfinanzierung sowie weitere Faktoren eine Rolle. Meist erwarten die Banken, dass eine zweite Hypothek oder der 2/3 des Kaufpreis übersteigende Anteil der Finanzierung innert 20 Jahren ab Erwerb oder bis zum Erreichen des Pensionsalters amortisiert wird.