Immobilienberater: Verkauf an Meistbietenden

Besonders in Städten ist die Nachfrage nach Wohneigentum ungebrochen hoch. In den letzten Jahren hat sich dabei immer häufiger das Verfahren durchgesetzt, Liegenschaften bei hoher Nachfrage an den Meistbietenden zu verkaufen. Welches sind hier die Risiken und wie sollen Kaufinteressenten in solchen Situationen vorgehen?

mögliche Risiken für Käufer bei Immobilienverkauf an den Meistbietenden

Auch bei hoher Nachfrage seitens mehrerer Kaufinteressenten sind alle notwendigen Abklärungen durch den potentiellen Käufer vorzunehmen. Oft müssen die notwendigen Informationen in sehr kurzer Zeit eingeholt werden. Zu einer umfassenden Beurteilung gehören eine Besichtigung des Objektes, die Prüfung von allenfalls aufgestautem Sanierungsbedarf und auch die Klärung der Finanzierung. Und nicht zu vergessen: Ein Blick in den Katasterplan und den Grundbuchauszug hilft, sich über Grundstück, Rechte und Lasten ein umfassenden Bild zu machen. Alleine die Tatsache, dass sich möglicherweise noch weitere Interessenten für das Objekt bewerben, sollte nicht davon abhalten, eine sorgfältige Prüfung wahrzunehmen. Ist der Kaufvertrag erst einmal beurkundet, gibt es auch praktisch keine Möglichkeit mehr, Mängel am Objekt zu reklamieren.

Oft macht es sich bezahlt, einen Fachmann zur Besichtigung beizuziehen und eine unabhängige Beurteilung vorzunehmen. Die Kosten für eine Expertise sind vergleichsweise klein, das Risiko eines Fehleinschätzung zu unterlaufen kann damit erheblich gemindert werden.

Festpreis oder Mindestgebot?

Wir beobachten in letzter Zeit zunehmend, dass Liegenschaften vermeintlich zu einem Festpreis angeboten werden. Liegen innerhalb einiger Tage mehrere Angebote vor, so wird dieser Festpreis oft unversehens zum Mindestgebot. Die manchmal überraschend hohe Nachfrage nutzen Verkäufer gerne dazu, den Preis nachträglich noch nach oben zu optimieren. Manch ein Kaufinteressent mag sich bei vor den Kopf gestossen fühlen, ob man nachträglich ein Angebot erhöhen soll, ist dabei nicht immer einfach zu beantworten.

Überlegungen zum Kaufpreis

Der Verkehrswert ist derjenige Wert, welcher eine Liegenschaft bei normalem Ablauf innert rund 6 bis 9 Monaten auf dem Markt erzielt. Oft wird bereits ein vergleichsweise hoher Mindestverkaufspreis genannt, da es kaum ausreichend Vergleichsangebote gibt. Hier ist von Seiten des Käufers zu prüfen, ob er genügend Reserve hat, um ein höheres Angebot als den Mindestpreis abzugeben und ob die finanzierende Bank dazu auch ja sagt. Wer einen sehr grossen Anteil aus Eigenmitteln finanzieren kann, ist hier im Vorteil.

Umgekehrt gibt es auch Situationen, in welchen Objekte seit geraumer Zeit zu einem Mindetspreis angeboten werden, ohne dass ein konkretes Angebot vorliegt. Hier stellt sich aus Sicht des Käufers die Frage, ob ein tieferes Angebot nicht doch Akzeptanz beim Verkäufer findet, wenn dessen Liegenschaft seit längerem zum Verkauf steht.

Die Rolle der Banken

Nicht selten tritt die Dienstabteilung Immobilienverkauf einer Bank als Maklerin auf. Generell beurteilen wir dies als problematisch, denn dieselbe Bank sollte nicht gleichzeitig Immobilien im Auftrag von Kunden veräussern und gleichzeitig Hypothekarkredite für neue Kunden sprechen können! Der Interessenkonflikt liegt auf der Hand: Die Verkaufsabteilung möchte für ihren Kunden den bestmöglichen Erlös erzielen. Die Kreditprüfung für einen neuen Käufer will demgegenüber sicherstellen, dass eine neue Belehnung die Tragbarkeit nicht übersteigt und das Kreditausfallrisiko möglichst gering ist. Oft verlangen Banken deshalb, dass derjenige Anteil des Verkaufspreises welcher den von ihr errechneten Verkehrswert übersteigt, zusätzlich zu den 20% Eigenkapital ebenfalls auch aus eigenen Mitteln finanziert werden muss. Damit dann sich der Eigenmittelbedarf schnell von 20 auf 30 oder 40 Prozent erhöhen.

Die Tipps für Käufer

– rasch aber nicht überstürzt handeln
– Einblick in Katasterplan, Grundbuchauszug und Gebäudeversicherungspolice nehmen
– Finanzierung und Reserven abklären
– Angebot erst nach einer Besichtigung der Liegenschaft abgeben
– Bei Bedarf einen Experten beiziehen
– Nicht ungesehen jeden Preis bieten, es sei denn, Ihre Eigenmittel sind unbeschränkt


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