Immobilienberater: Liebhaberobjekte zu Fantasiepreisen

Wir haben kürzlich über die hohen Angebotspreise in einigen Regionen berichtet und illustrieren die hohe Nachfragesituation an zwei Beispielen von vermeintlichen oder tatsächlichen Liebhaberobjekten.

Beispiel 1: linker Zürichsee

Angeboten wir ein Zweifamilienhaus an einer durchschnittliche attraktiven Lage ohne Seesicht in Kilchberg bei Zürich. Das Doppelhaus wurde Ende der 1930er Jahre erstellt und befindet sich in nicht mehr zeitgemässem Zustand. Das Grundstück misst rund 740 m2. Aufgrund des Alters und Zustands des Gebäudes muss bei einer Schätzung der Gebäudewert als nahezu abgeschrieben betrachtet werden. Würde das Haus saniert, so kann hier ein Restwert von 30% bis 40% des seinerzeigen Neuwertes angesetzt werden. Würde das bestehende Gebäude abgebrochen, so wäre der Zeitwert faktisch mit Null einzusetzen.

Kalkulationsbeispiel Zweifamilienhaus mit Sanierungsbedarf

Berechnungsposition Ansatz CHF Betrag CHF
Grundstück 740 m2 2″200.00 1″480’000
Zeitwert Gebäude ca. 1″200 m3 250.00 300’000
Total Landwert + Gebäude 1″780’000

Angebotspreis: CHF 2’500’000, Differenz zum geschätzten Realwert 40 Prozent.


 

Beispiel 2: rechter Zürichsee

Angeboten wird in Zollikon als Liebhaberobjekt ein sehr kleines Einfamilienhaus. Das Objekt hat sehr viel Charme, aber der Preis stellt sich bei näherer Betrachtung eben auch als veritabler Liebhaberpreis heraus. Das Gebäude wurde im 18. Jahrhundert erbaut und 2004 einer Sanierung unterzogen. Das Haus ist mit unter 500 m3 Rauminhalt sehr klein. Zum Vergleich: Durchschnittliche Einfamilienhäuser weisen ein Raumvolumen von rund 1’000 m3 auf. Zudem ist das Haus einseitig angebaut. Das Grundstück misst rund 140 m2. Die Lage ist lärmbelastet, führt doch die Eisenbahnlinie direkt am Haus vorbei, die vielbefahrene Hauptstrasse ist um eine Häuserzeile versetzt. Von den Obergeschossen gibt es eine partielle Seesicht.

Kalkulationsbeispiel Liebhaberobjekt in Zollikon

Berechnungsposition Ansatz CHF Betrag CHF
Grundstück 140 m2 3’000.00 420’000
Gebäude, renoviert, 460 m3 1″300.00 598’000
Total Landwert + Gebäude 1″018’000

Angebotspreis CHF 2’500’000. Differenz zum geschätzten Realwert: 145 Prozent.


 

Anmerkung

Die Berechnungen sind Näherungswerte, aber selbst wenn wir von einer Bandbreite von 10 Prozent zugunsten der Angebote ausgehen, sind die Differenzen immer noch hoch. Werden Verkäufer auf diese Diskrepanz angesprochen, so hören Kaufinteressenten oft ähnliche Begründungen: Das ist eben der Marktpreis. Falsch liegen die Verkäufer damit nicht zwingend, wenn die Objekte tatsächlich zu diesen Preisen verkauft werden. Ein Versuch, die Verkaufspreise mit herkömmlichen Bewertungsmethoden nachzuvollziehen, muss unter diesen Bedingungen jedoch fast fehlschlagen. Anderseits beobachten wir vermehrt, dass Objekte innert kurzer Zeit nach Vermarktungsbeginn eine Preiskorrektur von nicht selten 10, 15 Prozent oder mehr nach unten erfahren. Fazit: Offensichtlich wir manchmal zuviel Luft in den Verkaufspreis eingerechnet und nicht immer klappt, was sich Verkäufer wünschen.

 

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