Immobilienberater: Notar- und Grundbuchkosten

Oft werden wir angefragt, welche Notariats- und Grundbuchkosten bei Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft anfallen. Wir haben die wichtigsten Aspekte der Vertragskosten und Gebühren für Sie zusammengefasst. Da die Regelung in der Kompetenz der Kantone liegt, bestehen zwischen den Kantonen erhebliche Unterschiede, die verschiedenen Gebühren und Steuern sind deswegen über die Kantone hinweg nur schwer vergleichbar.


Notarkosten, Vertrag, Schuldbrief
Der Notar wird entschädigt für das Ausfertigen des Kaufvertrags sowie die Beurkundung. Je nach Kanton sind die Kosten sehr unterschiedlich. Die Notarkosten sind in den Kantonen Wallis, Genf, Bern und Tessin am höchsten, in den Kantonen Schwyz, Appenzell Ausserrhoden, Schaffhausen und Zug am tiefsten. Zusätzliche Kosten können durch das Erstellen eines Schuldbriefs enstehen, welchen die Bank des Käufers als Sicherheit verlangt.

Kostenverteiler
Typischerweise werden die Notarkosten für die Vertragsausfertigung zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt. Ein anderer Verteilschlüssel kann vereinbart werden. Die Regelung der Kostenübernehme sollte im Kaufvertrag festgehalten sein. Die Kosten für die Erstellung eines Schuldbriefs trägt der Käufer. Übergibt der Verkäufer einen existierenden Schuldbrief an den Käufer, so wird häufig vereinbart, dass der Käufer für diesen Titel einen Unkostenbeitrag leistet, da der Käufer die Erstellung dieses Titels seinerzeit ebenfalls bezahlen musste.


Grundbuch
Für die Anmeldung im Grundbuch erheben gewisse Kantone eine Kanzlei- und / oder eine Grundbuchgebühr. Je nach Kanton werden diese Kosten nach Zeitaufwand bemessen (z.B. Kanton Zug) oder aber mit einem Gebührensatz anhand der Vertragssumme (Kaufpreis) festgelegt.

Kostenverteiler
Meistens werden auch die Grundbuchgebühren zwischen Käufer und Verkäufer Hälftig geteilt.


Handänderungssteuer
Anstelle oder zusätzlich zu einer Grundbuchgebühr wird eine Handänderungssteuer erhoben, so zu Beispiel im Kanton Luzern oder Bern, wohingegen die Kantone Schwyz, Aargau und Zürich keine solche Steuer kennen oder diese abgeschafft haben. Die Handänderungssteuer liegt zumeist zwischen 1 und 3 Prozent des beurkundeten Verkaufspreises.

Kostenverteiler
Je nach Kanton ist der Erwerber oder aber beide Vertragsparteien zur Zahlung verpflichtet.


Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer besteuert einen Gewinn, welcher mit dem Verkauf einer Liegenschaft anfällt. Die Steuer bemisst sich in der Regel am Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis abzüglich Investitionen) und der Haltedauer einer Liegenschaft.

Kostenverteiler
Zahlungspflichtig ist in der Regel der Verkäufer, es gibt jedoch Kantone, in welchen beide Parteien solidarisch für die Grundstückgewinnsteuer haften, so beispielsweise im Kanton Zug. Durch eine entsprechende Ausgestaltung des Kaufvertrags oder aber Sicherstellung der Steuer auf einem Sperrkonto kann das Risiko für einen Käufer jedoch weitgehend ausgeschlossen werden.


Übersicht der Kosten einiger Kantone

Kanton Notar Handänderung Grundbuch Schuldbrief
Kanton Aargau 0.3-0.5% keine 0.40% 0.30%
Kanton Bern 0.4-0.5% 1.80% 0.1-0.2% 0.25%
Kanton Luzern 0.1-0.5% 1.50% 0.2% 0.1-0.3%
Kanton Zug 0.3-1.0% keine 0.25% 0.25%
Kanton Zürich 0.10% keine 0.15% 0.25%
Kanton Tessin 0.70% 1.1% 0.3% ???

Berechnungsbeispiel Kanton Aargau

Annahme Kaufpreis von CHF 1’000’000, Teilung der Notar- und Grundbuchkosten zu je 1/2 zwischen Käufer und Verkäufer, die Kosten für die Errichtung des Schuldbriefs gehen zulasten des Käufers.

Position Ansatz Total Käufer Verkäufer
Notarkosten ~ 0.5% CHF 5’000 CHF 2’500 CHF 2’500
Grundbuchgebühr ~ 0.5% CHF 5’000 CHF 2’500 CHF 2’500
Schuldbrief
CHF 800 K
~ 0.3% CHF 2’400 CHF 2’400 CHF 0
Total Gebühren +/- 15% CHF 12’400 CHF 7’000 CHF 5’000

Oft aber nicht immer sind die Gebühren abhängig von der Vertragssumme (Kaufpreis) oder Titelhöhe (Schuldbrief). Diese Übersicht zeigt die Gebühren bei typischen Verträgen, wobei von den Amtsstellen oder Notaren teilweise zusätzlich Minimal- oder Grundgebühren zugeschlagen werden.


Notarkosten der Kantone, Grundbuch, Gebühren und Kosten, Handänderungssteuer, Liegenschaftenverkauf, Notargebühren, Vertragskosten und Grundbuchabgaben bei einem Immobilienverkauf.

Wichtiger Hinweis

Aufgrund der vielen Anfragen zu spezifischen Kostenkonstellationen bei Handänderungen sehen wir uns gezwungen Sie darüber zu informieren, dass wir in Zukunft keine Auskünfte mehr zu Kosten erteilen können. Wir bitten um Verständnis.

Aus unserer Serie der Immobilienberater

57 Kommentare

  1. Ich werde mein Ferienhaus im Wallis an meinem Sohn und seiner Gemahlin je zur Hälfte verkaufen.
    Ich habe gehört, dass beim Verkauf an Direkte Nachkommen die Handänderungskosten reduziert werde. Wenn ja wieviel und für meinen Sohn und seine Gattin oder nur für meinen Sohn.
    Danke für Ihre Hilfe.

    1. Das Wallis macht kantonal eine Unterscheidung zwischen verhältnismässiger und fester Steuer, wobei die feste Steuer einen kleinen Betrag ausmacht und eher vernachlässigbar ist. Wir zitieren aus dem „Gesetz über die Handänderungssteuer (HG) vom 15. März 2012“:

      Art. 14 Verhältnismässige Steuer für Handänderungsurkunden und ähnliche Schriftstücke
      Die verhältnismässige Steuer beträgt ….:
      a) 20 Franken für Werte von 1’001 Franken bis 50’000 Franken;
      b) 1 Prozent des Werts von 50’001 Franken bis 500’000 Franken;
      c) 1,3 Prozent des Werts von 500’001 Franken bis 1’000’00 Franken;
      d) 1,5 Prozent des Werts ab 1’000’001 Franken

      Art. 18 Befreiung von der verhältnismässigen Steuer
      Von der Steuer befreit sind:
      a) Urkunden, deren Wert 1’000 Franken nicht übersteigt;
      b) Rechtsgeschäfte auf Eigentumsübertragungen in gerader Linie, zwischen Ehegatten, eingetragenen Partnern, einschliesslich solcher zur Auflösung des Güterstands oder der eingetragenen Partnerschaft.

      Daraus folgt, dass für die auf prozentualem Wert erhobene Steuer tatsächlich eine Befreiung für Geschäfte in direkter Linie (Vater-Sohn) oder zwischen Ehegatten gilt. Je nach Bemessungswert Ihrer Liegenschaft kann es somit Sinn machen, dass Sie in einem ersten Schritt Ihre Liegenschaft als Ganzes Ihrem Sohn überschreiben und dieser in einem zweiten Schritt den Hälftigen Anteil an seine Gattin überschreibt. Dieses Vorgehen führt wohl zu etwas höheren Gebühren, könnte insgesamt die Steuerbelastung jedoch senken. Am besten sprechen Sie mit einem Notar am Ort der Ligenschaft, um die Details zu klären.

      Dabei ist zu beachten, dass die Gemeindem im Kanton Wallis gemäss Art. 15 eine sogenannte „Zusatzabgabe der Gemeinden“ kennen. Ob diese ebenfalls eine Steuerbefreiung vorsieht, können wir nicht beurteilen.

  2. Guten Tag
    Wir werden ein Ferienhaus im Tessin kaufen. In der ersten Reservationsvereinbarung hatten wir vereinbart, dass die Notariatskosten, Grundbuchamtkosten etc. der Verkäufer übernehmen wird. Ausserdem war abgemacht, dass wir eine Anzahlung von 5 Prozent machen werden. Nun haben wir nach einer Bieterrunde, die wir gewonnen haben, einen neuen Reservationsvertrag erhalten, in dem steht, dass wir alle Notariatskosten etc. übernehmen müssten und sofort 10 Prozent anzahlen müssen. Ausserdem sagte man uns, wir müssten das Haus inklusive allen Möbeln übernehmen. Das sei im Tessin so üblich. Da wir kein Interesse an alten Möbeln haben, waren wir etwas vor den Kopf gestossen. Das ist etwas seltsam und wir fragen uns, wie wir reagieren sollen. Könnten Sie uns einen Tipp geben? Mit freundlichen Grüssen I.M.

    1. Ihre Schilderung ist leider kein Einzelfall bei Objekten, für welche es scheinbar oder tatsächliche mehrere Interessenten gibt. Leider kann der potentielle Käufer kaum je nachprüfen, ob es diese Interessenten tatsächlich gibt. Ihr Verkäufer oder das zuständige Maklerbüro scheint diese Situation zu eigenen Gunsten nutzen zu wollen. Wir würden raten, auf die erste Reservationsvereinbarung zu verweisen und auf weitere Forderungen nicht einzugehen. Nicht selten stehen die Chancen gut, dass man von Verkäuferseite akzeptiert, da doch mit jedem anderen Interessenten dieselben Fragen auftauchen könnten.
      Im schlechtesten Fall entgeht Ihnen das Objekt – andererseits gibt es keinen ersichtlichen Grund, weshalb Sie nun schlechtere Bedingungen akzeptieren sollen, es sei denn, Sie hätten diesen Bedingungen im Rahmen der Bieterrunden effektiv zugestimmt.

  3. Guten Tag, ich besitze eine Eigentumswohnung im Kanton Aargau und beabsichtige nun nur die dazugehörige Einzelgarage Box zu verkaufen. Die Wohnung mit Auto Abstellplatz sowie die angesprochene Garage ist mit einem Schuldbrief belastet. Verkaufspreis Garage 40’000.- wie hoch werden die anfallenden Kosten sein. Besten Dank für das Feedback

    1. Wie so oft im Leben hängt die Antwort von mehreren Faktoren ab, die Antwort ist deshalb etwas ausführlicher. Ihr konkreter Fall hängt davon ab, ob Sie den Schuldbrief ändern müssen und ggf. ob die relevanten Grundbucheinträge vorab geändert werden müssen. Wenn die Eigentumswohnung und die Einzelgarage zusammen einen Grundbucheintrag haben, müssten Sie Wohnung und Garage erst grundbuchamtlich trennen. Dieses Verfahren könnte aufwendig werden, da voraussichtlich alle Miteigentümer der Liegenschaft zustimmen müssen. Dabei ist auch zu beachten, dass dem Käufer der Garage diese Kosten nicht anteilsmässig (im Kanton Aargau üblicherweise 1/2) belastet werden können, da dieser sich nicht darum zu kümmern braucht, dass vorgängig seines Kaufs ein Grundbucheintrag für die Garageneinheit erstellt werden muss.

      Wenn Wohnung und Garage je separat im Grundbuch vermerkt sind, der Schuldbrief aber auch die Garage abdeckt, dann müsste zumindest der Schuldbrief angepasst werden und allenfalls auch um den Betrag der Garage herabgesetzt werden, da diese Ihrer Bank nicht mehr als Pfand dienen würde.

      Wenn im besten Fall für beide Einheiten separate Grundbucheinträge vorliegen und der Schuldbrief die Garage nicht umfasst, dann wäre das die für Sie günstigste Lösung. Eine Aussage zu den Kosten lässt sich daher ohne genaue Kenntnis kaum machen. Im günstigsten Fall kommen Sie mit einigen Hundert Franken weg, im ungünstigsten Fall kostet Sie die Übertragung der Garage aber mehrere Tausend Franken. Am besten fragen Sie deshalb bei dem Notar an, welcher die Verträge seinerzeit ausgefertigt hat.

    1. @Logi15: Ihr Kommmentar ist falsch und die Werbeabsicht dahinter offensichtlich. Ein Immobilienmakler kann die Notar- und Grundbuch- Gebühren nicht beeinflussen. Wenn Ihr Unternehmen das kann, ist das in der Nähe von Zauberei. Deshalb hilft ein Kostenvergleich auch nicht, den „richtigen“ Makler zu finden, wie Sie schreiben. Der Staat (Kanton) legt die Gebüren in Gesetz und Verordnung fest. Diese sind somit auch nicht verhandelbar. Mit Ihrer Äusserung disqualifizieren Sie sich als Makler. Rote Karte für die Firma Rewe Immobilien.

  4. Meine Frau und ich wollen uns ein Haus kaufen. 400000.fr
    was wären Die notarkosten,und wer muss wieviel übernehmen?
    wir wohnen Im kanton Bern.
    Vielen Dank

    1. Die Kosten belaufen sich überschlagsmässig im Kanton Bern auf ca. 2.5%. Je nach Höhe des Schuldbriefes kann des Prozentsatz auch tiefer sein, z.B. wenn Sie nur einen Schuldbrief über z.B. Fr. 100’000 benötigen würden. Die Handänderungssteuer als grösster Kostenfaktor hat im Kanton Bern der Erwerber zu bezahlen. Quelle:
      fin.be.ch

  5. Wir kaufen ein Haus in Luzern. Im Vertragsentwurf ist die Bezahlung der Handänderungssteuer durch den Käufer und Grundstückgewinnsteuer durch den Verkäufer vorgesehen. Entspricht dies der Norm?

  6. Meine Eltern befinden sich im Altersheim, sind jedoch nicht bevormundet. Sie besitzen ein renovationsbedürftiges Haus welches ich ihnen gerne zum aktuellen Steuerwert, welcher weit unter dem Realwert liegt, abkaufen würde. Dem stimmten sie zu. Meine Schwester wohnt weit weg und kümmert sich um gar nichts. Könnte sie später einen Anspruch erheben?

    1. Es handelt sich hier im Kern eher um eine erbrechtliche Angelegenheit. Um spätere Ansprüchen zu vermeiden, wäre eine schriftliche Vereinbarung zwischen Ihnen, Ihren Eltern und Ihrer Schwester sinnvoll. Wir würden empfehlen, den Notar am Ort der Liegenschaft zu konsultieren.

  7. Wir verkaufen in nächster Zeit unsere Wohnung im Tessin. Die mit dem Verkauf beauftragte Maklerin erklärte uns, dass die Finanzierung des Kaufs über den Notar laufen würden. Was bedeutet dies für uns, und warum gehen die Gelder nicht direkt auf unsere Bank wie in andern Kantonen üblich ? Vielen Dank für Ihre werte Antwort.

  8. Guten Tag
    Ich war zu 1/12 an einem Haus im Tessin beteiligt aus einer Erbschaft.11/12 hatte eine andere Person. Das Haus wurde verkauft. Trage ich nun die gleichen Kosten für Anwalt, Notar und Grundstückgewinnsteuer, wie die andere Person. Werden die Kosten von Bruttoverkaufseinnahme abgezogen und dann in 12-tel geteilt? Für eine Antwort danke ich Ihnen bestens.

    1. Bezüglich Grundstückgewinnsteuer ist klar, dass Sie nur für 1/12 aufkommen müssen. Bezüglich Notarkosten wäre dieselbe Regelung wohl auch sinnvoll. Gesetzlich ist dieser Fall aber nicht klar geregelt. Sinnvoll wäre im Verkaufsvertrag der Passus: Der Anteil der notariellen Kosten für die Verkäuferschauft bemisst sich an deren Eigentumsanteil an der Liegenschaft.

  9. Ich habe meine Ferienwohnung im Wallis in 1977 gekauft. In 2007 habe ich das Ferienwohnung an zwei meiner Kinder “auf zukünftige Erbschaft” überschrieben. Jetzt mochten meine Kinder dass Ferienwohnung verkaufen. Konnen Sie mir sagen welches Jahr sie in achtung nehmen mussen fur Grundstueckgewinnsteuer. (2007 oder 1977 )MFG

  10. Ich habe eine Frage zu den Notarkosten.
    Ist es gesetzlich geregelt wie man die Aufteilung macht beil
    Kauf oder ist die Vereinbahrung unter Käufer und Verkäufer geregelt?

    Falls möglich können Sie mir evtl. sagen, welcher Notar im Kt. bern der günstigste ist?

    Freundliche Grüsse

    A. Kameraj

    1. Die Regelung der Notariatskosten kann zwischen Käufer und Verkäufer frei vereinbart werden. Usanz ist, diese Kosten zu teilen. Es ist somit die Frage der Verhandlungsmöglichkeiten, ob ein anderer Verteilschlüssel als 50:50 gefunden wird. Für die Erstellung eines Schuldbriefs kommt in der Regel der Käufer alleine auf.

      Den günstigsten Notar kennen wir nicht. Da der Tarif auch im Kanton Bern innerhalb einer Bandbreite gesetzlich geregelt ist, sollten die Unterschiede allerdings nicht allzu gross ausfallen.

  11. Ich möchte mein Haus im Tessin einem meiner Kinder „auf zukünftige Erbschaft“ überschreiben und die Nutzniessung behalten. Die andern sind einverstanden.
    Kann ich einen Notar im Kanton Bern beauftragen? Erbschaft ist ja steuerfrei, aber was entstehen sonst für Kosten?

    Besten Dank.

    1. Grüezi Frau Gerber,
      Die Wahl des Notars hängt weniger von der Erbschafssteuer ab als vielmehr von den kantonalen Regelungen. Wir empfehlen generell, einen Notar im Kanton der Liegenschaft zu beauftragen. In den meisten Kantonen ist eine Beurkundung mit ausserkantonalem Notar ohnehin nicht möglich, nach unserem Kenntnisstand auch nicht im Tessin. Grund hierfür ist, dass die Notare einer kantonalen Aufsicht unterstellt sind und deshalb eine ausserkantonale Tätigkeit gar nicht möglich ist. Bezüglich der Kosten kann Sie ein lokal tätiger Notar umfassend informieren. Die Tarife sind stark vom Transaktionsvolumemn abhängig – auch wenn wie in Ihrem Fall wohl kein Geld fliesst.

  12. Kann ein Schweizer Notar einen Hauskauf resp. den Kaufvertrag in Frankreich beurkunden und was kostet dies in etwa?

    1. Sehr geehrter Herr Hausmann,
      Nein das kann ein Schweizer Notar nicht, da die Notare ein für die jeweilige Region gültiges Patent benötigen.
      Zudem wäre die rechtlich bindenden Bestimmungen im Ausland andere, was es einem Notar in der Schweiz so gut wie verunmöglichen würde, einen für beide Parteien korrekten Vertrag aufzusetzen.
      beste Grüsse,
      die Lofthome-Redaktion

  13. Wir haben der Einfachkeit halber nun mit 0.3% für den Schuldbrief gerechnet. Grund dafür ist ein degressiver Notartarif, bei welchem Transaktionen mit hohem Wert tiefere Ansätze haben als für Verträge oder Schuldbriefe mit niedrigerem Wert. Zudem fallen im Kt. Aargau nebst den Kosten für die Erstellung des Schuldbriefs auch noch Kosten für die Eintragung desselben im Grundbuch an. Deshalb rechnen wir nur mit groben Richtsätzen. Mfg, Lofthome Immobilien AG.

  14. In der Tabelle steht, dass für den Schuldbrief im Kanton Aargau mit 0.4% gerechnet werden muss.
    Im Berechnungsbeispiel Kanton Aargau wird für den Schuldbrief aber nur mit 0.25% gerechnet.
    Was gilt nun 0.4% oder 0.25% ?

  15. In Ihrer Darstellung über die div. Gebühren bei Grundstückhandel erwähnen Sie unter Grundbuch beim Kt. Luzern „keine“. Darf ich Sie auf den nachstehenden Link hinweisen, wonach gemäss Gebührenverordnung des Kt. Luzern sehr wohl Grundbuchgebühren anfallen: Quelle:
    srl.lu.ch

    Ich nehme gerne an, Ihnen damit einen Dienst zu erweisen.
    Freundliche Grüsse
    Kurt Lustenberger

  16. Guten Tag,
    ist es richtig, dass Immobilien in Deutschland von Notaren in der Schweiz beurkundet werden können? Wenn ja, könnten, je nach Kanton, Kosten gespart werden. MfG CDA

    1. Wir glauben, dass dies rechtlich schon gar nicht möglich ist. Deshalb würde sich wohl kein Schweizer Notar finden, der einen solchen Auftrag ausführt. Im übrigen ist der Notar für beide Vertragsparteien beratend tätig. Das funktioniert aber auch nur, wenn der beurkundende Notar das anwendbare Recht hieb- und stichfest kennt.

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