Immobilienberater: Notar- und Grundbuchkosten

Oft werden wir angefragt, welche Notariats- und Grundbuchkosten bei Kauf oder Verkauf einer Liegenschaft anfallen. Wir haben die wichtigsten Aspekte der Vertragskosten und Gebühren für Sie zusammengefasst. Da die Regelung in der Kompetenz der Kantone liegt, bestehen zwischen den Kantonen erhebliche Unterschiede, die verschiedenen Gebühren und Steuern sind deswegen über die Kantone hinweg nur schwer vergleichbar.


Notarkosten, Vertrag, Schuldbrief
Der Notar wird entschädigt für das Ausfertigen des Kaufvertrags sowie die Beurkundung. Je nach Kanton sind die Kosten sehr unterschiedlich. Die Notarkosten sind in den Kantonen Wallis, Genf, Bern und Tessin am höchsten, in den Kantonen Schwyz, Appenzell Ausserrhoden, Schaffhausen und Zug am tiefsten. Zusätzliche Kosten können durch das Erstellen eines Schuldbriefs enstehen, welchen die Bank des Käufers als Sicherheit verlangt.

Kostenverteiler
Typischerweise werden die Notarkosten für die Vertragsausfertigung zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt. Ein anderer Verteilschlüssel kann vereinbart werden. Die Regelung der Kostenübernehme sollte im Kaufvertrag festgehalten sein. Die Kosten für die Erstellung eines Schuldbriefs trägt der Käufer. Übergibt der Verkäufer einen existierenden Schuldbrief an den Käufer, so wird häufig vereinbart, dass der Käufer für diesen Titel einen Unkostenbeitrag leistet, da der Käufer die Erstellung dieses Titels seinerzeit ebenfalls bezahlen musste.


Grundbuch
Für die Anmeldung im Grundbuch erheben gewisse Kantone eine Kanzlei- und / oder eine Grundbuchgebühr. Je nach Kanton werden diese Kosten nach Zeitaufwand bemessen (z.B. Kanton Zug) oder aber mit einem Gebührensatz anhand der Vertragssumme (Kaufpreis) festgelegt.

Kostenverteiler
Meistens werden auch die Grundbuchgebühren zwischen Käufer und Verkäufer Hälftig geteilt.


Handänderungssteuer
Anstelle oder zusätzlich zu einer Grundbuchgebühr wird eine Handänderungssteuer erhoben, so zu Beispiel im Kanton Luzern oder Bern, wohingegen die Kantone Schwyz, Aargau und Zürich keine solche Steuer kennen oder diese abgeschafft haben. Die Handänderungssteuer liegt zumeist zwischen 1 und 3 Prozent des beurkundeten Verkaufspreises.

Kostenverteiler
Je nach Kanton ist der Erwerber oder aber beide Vertragsparteien zur Zahlung verpflichtet.


Grundstückgewinnsteuer
Die Grundstückgewinnsteuer besteuert einen Gewinn, welcher mit dem Verkauf einer Liegenschaft anfällt. Die Steuer bemisst sich in der Regel am Gewinn (Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis abzüglich Investitionen) und der Haltedauer einer Liegenschaft.

Kostenverteiler
Zahlungspflichtig ist in der Regel der Verkäufer, es gibt jedoch Kantone, in welchen beide Parteien solidarisch für die Grundstückgewinnsteuer haften, so beispielsweise im Kanton Zug. Durch eine entsprechende Ausgestaltung des Kaufvertrags oder aber Sicherstellung der Steuer auf einem Sperrkonto kann das Risiko für einen Käufer jedoch weitgehend ausgeschlossen werden.


Übersicht der Kosten einiger Kantone

Kanton Notar Handänderung Grundbuch Schuldbrief
Kanton Aargau 0.3-0.5% keine 0.40% 0.30%
Kanton Bern 0.4-0.5% 1.80% 0.1-0.2% 0.25%
Kanton Luzern 0.1-0.5% 1.50% 0.2% 0.1-0.3%
Kanton Zug 0.3-1.0% keine 0.25% 0.25%
Kanton Zürich 0.10% keine 0.15% 0.25%
Kanton Tessin 0.70% 1.1% 0.3% ???

Berechnungsbeispiel Kanton Aargau

Annahme Kaufpreis von CHF 1’000’000, Teilung der Notar- und Grundbuchkosten zu je 1/2 zwischen Käufer und Verkäufer, die Kosten für die Errichtung des Schuldbriefs gehen zulasten des Käufers.

Position Ansatz Total Käufer Verkäufer
Notarkosten ~ 0.5% CHF 5’000 CHF 2’500 CHF 2’500
Grundbuchgebühr ~ 0.5% CHF 5’000 CHF 2’500 CHF 2’500
Schuldbrief
CHF 800 K
~ 0.3% CHF 2’400 CHF 2’400 CHF 0
Total Gebühren +/- 15% CHF 12’400 CHF 7’000 CHF 5’000

Oft aber nicht immer sind die Gebühren abhängig von der Vertragssumme (Kaufpreis) oder Titelhöhe (Schuldbrief). Diese Übersicht zeigt die Gebühren bei typischen Verträgen, wobei von den Amtsstellen oder Notaren teilweise zusätzlich Minimal- oder Grundgebühren zugeschlagen werden.


Notarkosten der Kantone, Grundbuch, Gebühren und Kosten, Handänderungssteuer, Liegenschaftenverkauf, Notargebühren, Vertragskosten und Grundbuchabgaben bei einem Immobilienverkauf.

Wichtiger Hinweis

Aufgrund der vielen Anfragen zu spezifischen Kostenkonstellationen bei Handänderungen sehen wir uns gezwungen Sie darüber zu informieren, dass wir in Zukunft keine Auskünfte mehr zu Kosten erteilen können. Wir bitten um Verständnis.

Aus unserer Serie der Immobilienberater

57 Kommentare

  1. Guten Tag
    Gerne würde ich meine Wohnung in Stein am Rhein(SH) für ca 500‘000.- verkaufen da ich eine Wohnung in Bottighofen(TG) für 510,000.- kaufen möchte. Die Reservation ist schon passiert. Könnten Sie mir bitte sagen, welche Kosten beim Kauf bzw. Verkauf zukommen inklusive Steuern?
    Herzlichen Dank
    Erika Grosser

  2. Guten Abend

    Mein Freund und ich haben Interesse in Kanton Bern (Münchenbuchsee) 5 ½-Zimmer-Maisonette-Wohnung
    (Reihen-Eckhaus) zu erwerben. Der Kaufpreis beträgt CHF 800’000. In diesem Objekt würden wir selber wohnen.
    Können Sie mir bitte sagen wie hoch währen die Handänderungs- und Notarkosten? Die Bank hat uns max. CHF 5’000.00 gesagt. Gem. der Aufstellung auf der Homepage komme ich auf 2.7 % vom Kaufpreis. Der Preis unterschied währe sehr hoch.

    Ein Berechnungsbeispiel: http://www.mynot.ch/kosten_kauf_wohnung.html

    2. Kauf einer Liegenschaft (Hauptwohnsitz) für CHF 850’000

    Handänderungssteuer (1,8 % des Kaufpreises)2) CHF 900
    Beurkundungsgebühr gemäss Art. 13 GebVN (Mitteltarif) CHF 3’320
    Gebühr für zwei Ausfertigungen gemäss Art. 29 GebVN
    CHF 60
    Honorar für Nebenarbeiten ca. CHF 400
    Grundbuchgebühren ca. CHF 800
    Kosten total (exkl. Auslagen und MWST) ca. CHF 5’480

    2) Sofern die Liegenschaft als Hauptwohnsitz dient, entfällt die Handänderungssteuer auf den ersten CHF 800’000 des Kaufpreises. Andernfalls wird die Handänderungssteuer auf dem gesamten Kaufpreis erhoben, ausmachend CHF 15’300 (vgl. dazu die Ausführungen zu den Steuern).

    Vielen Dank für Ihre Antwort.

    1. Aus unserem Beitrag geht hervor, dass die Kosten einer Handänderung massgeblich vom Preis der zu beurkundenden Liegenschaft abhängig sind. Dazu haben Sie in Ihrer Fragestellung leider keinen Hinweis gegeben. Des weiteren möchten wir auf unseren heutigen Hinweis am Ende unseres Beitrages verweisen. Wir werden künftig keine Auskünfte zu konkreten Kosten mehr erteilen. Der Umfang sowohl hier im Forum als auch der telefonisch bei uns eingehenden Anfragen hat ein Ausmass erreicht, welcher uns zu diesem Schritt zwingt. Wir empfehlen Ihnen, für Auskünfte zu Kosten einen Notar am Ort der Liegenschaft zu konsultieren.

      Weiterhin beantwortet werden jedoch generelle Fragen in Zusammenhang mit Handänderungen, welche nicht die Kosten per sé im Fokus haben. Vielen Dank für Ihr Verständnis.

  3. Guten Tag
    Vorweg vielen Dank für die sehr informative und gut gestaltete Webseite.
    Wir verkaufen im Tessin ein Ferienhaus, welches wir seit 1990 besitzen. Nun haben wir von einem Artikel 253a gehört (kantonales Steuergesetz). Dort soll es heissen, dass wir 4% des Verkaufspreises dem Staat überwiesen müssen. Ist das so korrekt und wenn ja, wofür?
    Bereits jetzt vielen Dank für Ihre Antwort

  4. Guten Tag
    Ich und meine beiden Geschwister haben 2015 einen Anteil eines Hauses im Tessin unserer verstorbenen Mutter geerbt. Unsere Mutter hat dieses, zusammen mit ihren beiden noch lebenden Schwestern, vor über 40 Jahre geerbt. Da weder ihre Schwestern noch wir Verwendungszweck für das Haus haben, wollen wir dieses verkaufen. Frage: Gilt für die Berechnung unseres Anteils der Grundstückgewinnungssteuer die Besitzdauer meiner Mutter oder die Zeit seit wir das Haus geerbt haben?

    Besten Dank für hr Feedback.

    Freundliche Grüsse
    Bruno Schönenberg

    1. Die Grundsätze der Grundstückgewinnsteuer sind in den meisten Kantonen zumindest ähnlich. Feinheiten, Ausnahmen, kantonale Praxis können aber in unserem kantonal – föderalistischen System unterschiedlich behandelt werden.

      Grundsätzlich gilt – und hier gibt es kaum kantonale Abweichungen – dass Grundstückgewinnsteuern im Rahmen eines Erbgangs oder einer Erbteilung erst einmal aufgeschoben werden. Das heisst, die Erben müssen mit dem Erbvorgang einer Liegenschaft noch keine Steuern bezahlen sondern erst dann, wenn diese Liegenschaft an einen Dritten veräussert wird.

      In den meisten deutschschweizer Kantonen gilt sodann die Regel, dass die Besitzdauer des Erblassers den Erben angerechnet wird, sofern während der Besitzdauer des Erblassers nie eine Grundstückgewinnsteuer erhoben wurde. Wurde bereits einmal eine Gewinnsteuer veranlagt und eingezogen, so wird nur mehr die Besitzdauer ab diesem Zeitpunkt angerechnet. Wir gehen davon aus, dass der Kanton Tession die Besteuerung in ähnlicher Art veranlagt. Der tiefste Steuersatz auf dem Gewinn bei einer Besitzdauer über 30 Jahren liegt im Tession bei 4.0%. Zusätzlich werden Handänderungssteueren in Höhe von ca. 1 bis 1.2% sowie Notargebühren von ca. 0.5 bis 1% fällig, wobei die Handänderungssteuern im Kanton Tessin in der Regel der Käufer bezahlt. Dies ist jedoch zwischen den Parteien verhandelbar.

      In Ihrem Fall entscheidender als der reine Steuersatz wird sein, zu welchen Gestehungskosten die Liegenschaft steuerlich veranlagt wird. Gerade bei sehr langen Besitzdauern kann dieser Faktor die Höhe der Steuern massgeblich beeinflussen. Und sind haben wohl Glück. Der Kanton Tessin kennt folgende Regel:

      „Bei einer Besitzesdauer von über 20 Jahren kann der Veräusserer verlangen, dass der Erwerbspreis auf Basis des vor 20 Jahren geltende Schätzungswerts sowie der ab diesem Zeitpunkt geleisteten wertvermehrenden Investitionen berechnet wird.“

      Das Abstützen auf einen ‚jüngeren‘ Schätzwert ist für Sie vorteilhaft, weil der Erwerbspreis auf dieser Annahme bzw. Schätzung basierend wesentlich höher ausfallen und damit die Gewinnsteuer mindern wird.

      Einen rudimentären Online-Rechner für die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Tession finden Sie unter der folgenden Adresse:
      Grundstückgewinnsteuer TI berechnen

  5. Guten Tag
    Wir haben Bauland mit Gewinn verkauft. Der zuständige Notar hat für uns die Geschichte bez der Grundstückgewinnsteuer mit der Steuerverwaltung geregelt (inkl des Antrages für eine Aufschiebung da wir innert zwei Jahren ein Ersatzobjekt gekauft haben). Der Notar hat uns für diese Aufwände nun die Rechnung gestellt.
    Frage Nr 1:
    Waren wir verpflichtet dies vom zuständigen Notar regeln zu lassen? Oder hätten wir das auch selber tun können? (Der Notar hat dies von sich aus gemacht und hat von Beginn weg einen fünfstelligen Betrag zurückbehalten um die Gewinnsteuer zu bezahlen. Wir gingen somit davon aus, dass es über den Notar laufen muss. Vom zurückbehaltenen Betrag hat er nun auch direkt sein Honorar abgezogen).
    Frage Nr 2:
    Darf er dies einfach so, ohne uns vorgängig zu informieren, was diese Aufwände ca kosten werden?
    Wenn nein, was könnten wir unternehmen?
    Frage Nr 3:
    Wenn wir nichts dagegen tun können, dürfen wir den Betrag der Rechnung für die Notararbeiten in der „normalen“ Steuererklärung wenigstens abziehen?
    Besten Dank für eine Antwort

    1. Vorab bitten wir um Verständnis, dass komplexere Sachverhalte an dieser Stelle nicht in allen Details ausgeleuchtet werden können. Dies vor allem auch dann, wenn uns nicht alle Informationen vorliegen.

      Zu Frage Nr. 1: Nein, Sie wären nicht verpflichtet, die steuerliche Behandlung des Baulandverkaufs über den Notar regeln zu lassen. Die Frage wäre, ob Ihr Notar hier ohne Auftrag gehandelt hat. Wobei ein solcher selbstredend auch mündlich erteilt werden kann. Fragt der Notar z.B. beiläufig, ob er sich um die Formulare der Steuerverwaltung kümmern solle und ein Verkäufer bejaht dies, so wäre wohl ein Auftrag zustande gekommen.

      Zu Frage Nr. 2: Nein. Natürlich muss auch ein Notar über Kostenfolgen eines Auftrags informieren. Vor allem, wenn sich dies aufgrund der konkreten Umstände aufdrängt. Wir empfehlen als erstes das persönliche Gespräch mit dem Notar. Legen Sie dar, dass Sie sich der Kosten im Rahmen dieser Tätigkeit nicht bewusst waren und dass der Notar Sie hierüber auch nicht informiert hat.

      Wenn es zu keiner Einigung kommt: Klären Sie ab, welche Beschwerdeinstanz in Ihrem Kanton für Streitigkeiten mit einem Notar zuständig ist. Abläufe und Verfahren unterscheiden sich von Kanton zu Kanton.

      Zu Frage Nr. 3: Sie können die Aufwendungen des Notars eventuell als Gewinnunskosten im Rahmen des Grundstückverkaufs angeben, nicht jedoch in Ihrer ordentlichen Steuererklärung.

  6. Wir verkaufen unser haus,auf dem noch eine hypothek von 800000 sfr lastet. Kann der käufer unseren schuldbrief übernehmen? Evtll. Übernimmt er die bestehende hypothek für 4 monate. Wäre ein deal : Käufer übernimmt kosten für grundbuch und bekommt dafür den schuldbrief, sinnvoll? Haus steht im kanton zh.
    Besten dank für eine antwort.

    1. Zur ersten Frage: Ja, der Käufer kann Ihren Schuldbrief übernehmen. Schuldbriefe wechseln mit einem Verkauf regelmässig die Hand, sofern der Verkäufer für diesen selbst keine Verwendung mehr hat. Häufig verrechnet der Verkäufer dem Käufer zwischen 50 und 80 Prozent der seinerzeitigen Schuldbrief – Errichtungskosten. Die Überlegung: Der Verkäufer hat bei Erwerb in der Regel die vollen Kosten der Schuldbrieferrichtung getragen. Wenn er diesen Titel nicht mehr benötigt, könnte er den Schuldbrief kraftlos erklären lassen, was aber mit Aufwand und Umtrieben verbunden ist. Sinnvoller ist es daher, den Titel dem Käufer zu überlassen und diesem einen Teil der Kosten zu verrechnen. Das ist für den Käufer selbst dann günstiger, wenn er einen Schuldbrief allenfalls noch erhöhen muss und der Verkäufer bekommt einen Teil seiner Erwerbskosten wieder herein.

      Zu Ihrem konkreten Fall:
      Gesetzliche Hindernisse stehen Ihrem Vorschlag nicht im Weg. Es steht den Parteien frei, die Bedingungen zu verhandeln. Wichtig ist, sich genau im Klaren zu sein, wer welche Kosten trägt. Sie schreiben: Der Käufer übernimmt die Kosten für Grundbuch. Nebst diesen gibt es aber auch die Kosten für den Notar.
      Wenn der Käufer nur die Grundbuchkosten ohne Beurkundungsgebühren trägt und dafür einen Schuldbrief kostenfrei übernehmen kann, dann halten sich Leistung und Gegenleistung in etwa die Waage. Wenn der Käufer jedoch auch die Beurkundungsgebühren alleine trägt, wäre er wohl eher im Nachteil. Diese Aussage gilt für den geschilderten Fall im Kanton Zürich und kann sich je nach Kanton unterscheiden. Wie auch immer die Regelung getroffen wird: sinnvollerweise ist diese in den Kaufvertrag zu integrieren, um später keine Diskussionen zu haben.
      Und ein letzter Hinweis: Diese Aussagen gelten unter der Annahme, dass die zu übernehmende Hypothek zu heute marktüblichen Zinsen läuft. Bei deutlich über Markt liegenden Konditionen würde der Käufer allenfalls eine Kompensation für eine Hypothek erwarten, welche er aktuell eventuell günstiger abschliessen könnte.

  7. Guten Tag
    Ich verkaufe mein Haus im Kanton Aargau. Ich kaufe dann ein Haus im Kanton Bern. Gemäss meinem Wissenstand kann ich die Grundstücksgewinnsteuer aufschieben. Das neue Haus ist teurer.
    Was muss ich beachten und ist der Kantonswechsel kein Problem?

    Besten Dank für ihre Antwort

    1. Sie können die Grundstückgewinnsteuer tatsächlich aufschieben. Dazu müssen Sie in der gesonderten Steuererklärung für Grundstückgewinne auf die Ersatzbeschaffung hinweisen. Wichtig: für die Ersatzbeschaffung gibt es Vor- und Nachlauffristen, welche zwingend zu beachten sind. D.h. eine Ersatzbeschaffung kann in der Regel nicht mehr als 1 Jahr vor einem Verkauf und 2 Jahre nach einem Verkauf geltend gemacht werden.

  8. Wer bestimmt den Anwalt im Kanton Wallis, Käufer oder Verkäufer?
    Muss der Verkäufer die Hälfte der Anwaltskosten übernehmen?
    Danke für eine Antwort

    1. Die Wahl des Notars obliegt beiden Parteien gleichermassen. In der Praxis ist es jedoch nicht selten so, dass der Verkäufer den Notar vorgibt. Bei Neubauten (besonders bei Eigentumswohnungen) macht das Sinn, da umfassende Vorarbeiten inklusive der Begründung von Stockwerkeigentum vorausgehen und ein ’neuer‘ Notar sich ohnehin auch auf diese abstüzen muss. Generell gilt aber auch: Der Notar hat die Interessen beider Parteien gleichermassen zu wahren. Würden z.B. Vertragsbestimmungen sehr einseitig eine Partei bevorzugen, so ist des Pflicht des Notars, die jeweils andere Partei auf die Risiken solcher Klauseln hinzuweisen. Es gibt aber nach Gesetz keine Vorgabe, wer den Notar wählt, wenn sich die Parteien nicht einig sind.

      Bezüglich der Kosten ist zu Unterscheiden zwischen den Notarkosten und weiteren Gebühren:

      Notariatskosten
      In der Regel werden diese Kosten durch beide Parteien je Hälftig geteilt. Es steht den Partei zu, einen anderen Verteilschlüssel zu wählen. Sinnvollerweise wird bereits im Kaufvertrag angemerkt, wie die Kosten geteilt werden.

      Handänderungssteuer und Grundbuchgebühr
      Wechselt eine Liegenschaft den Eigentümer, so wird im Kanton Wallis die Handänderungssteuer zusammen mit der Grundbuchgebühr dem neuen Eigentümer in Rechnung gestellt.

      Schuldbrief
      Muss der Käufer einen Schuldbrief neu erstellen oder einen bestehenden Schuldbrief in der Deckungssumme erhöhen, so trägt er in aller Regel alleine diese Kosten.

  9. Boas! Comprei uma casa no canton de st.gallen mesmo na cidade de st.gallen e gostava de saber os custos de notario e transferencia para o meu nome obrigado

  10. Mindert ein Hypothekardarlehen den zu versteuernden Grundstückgewinn? (Kt. Bern) D.h. kann ich dieses genau wie der Kaufpreis vom Verkaufspreis abziehen? Danke!

  11. Ich habe die Möglichkeit ein kleines Stück Bauland für 15`000.- von einem Bauern im Kanton Jura zu kaufen. Meine Frage: Wie soll ich jetzt vorgehen und was für kosten kommen auf mich zu?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe

    1. Lassen Sie sich in einem ersten Schritt einen Grundbuchauszug vom betreffenden Grundstück geben und prüfen Sie sodann, ob dieses Grundstück tatsächlich auch in einer Bauzone steht und keine übermässig belastenden Servituten (Dienstbarkeiten) darauf eingetragen sind. Sie könnnen sich hierfür vertrauensvoll an die Bauverwaltung der entsprechenden Gemeinde wenden. Wenn die Prüfung erfolgreich verläuft und Sie den Kauf vollziehen möchten, dann wenden Sie sich an einen örtlich ansässigen Notar. Dieser wird Sie auch über die Kosten unterrichten. Bei Fr. 15’000 Kaufpreis werden die Kosten überschaubar bleiben.

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