Preisfindung auch für Makler schwierig?

Immobilien Preisfindung beim VerkaufOffensichtlich ist die verlässliche Preisfindung beim Immobilienverkauf auch für Makler nicht immer einfach. Lofthome.ch wollte es genauer wissen und hat Verkaufspreise und Angebote sowohl von Maklerfirmen als auch Privatangebote unter die Lupe genommen.

Mit erstaunlichen Resultaten:

 

Beispiele aus unseren Erhebungen:

Objektart PLZ / Ort Start
Preis CHF
aktueller
VP CHF
Differenz Angebotsdauer
Kanton Zürich          
Wohnung 8049 Zürich 1″250’000 1″150’000 100’000 10 Tage
Wohnung 8051 Zürich 690’000 595’000 95’000 173 Tage
Haus 8466 Trüllikon 1″200’000 1″150’000 50’000 11 Tage
Haus 8195 Wasterkingen 1″240’000 1″190’000 50’000 84 Tage
Wohnung 8126 Zumikon 1″650’000 1″540’000 110’000 140 Tage
Haus 8634 Hombrechtikon 1″575’000 1″395’000 180’000 unbek.
Haus 8118 Pfaffhausen 1″190’000 990’000 200’000 166 Tage
Haus 8604 Volketswil 2″600’000 2″480’000 120’000 203 Tage
Wohnung 8126 Zumikon 1″615’000 1″410’000 205’000 90 Tage
Kanton Aargau          
Haus 5706 Boniswil 1″320’000 1″200’000 120’000 74 Tage
Haus 5300 Turgi 1″430’000 1″330’000 100’000 80 Tage
Wohnung 5430 Wettingen 1″050’000 980’000 70’000 100 Tage
Haus 5316 Leuggern 1″230’000 970’000 260’000 75 Tage
Haus 5600 Lenzburg 1″300’000 1″150’000 150’000 224 Tage
Haus 5000 Aarau 1″155’000 1″095’000 60’000 277 Tage
Haus 5507 Mellingen 1″500’000 1″100’000 400’000 470 Tage
Haus 5313 Klingnau 1″110’000 990’000 120’000 496 Tage
Haus 5225 Oberbözberg 2″250’000 1″980’000 270’000 560 Tage
Kanton Zug          
Haus 6313 Edlibach 1″650’000 1″340’000 310’000 20 Tage
Wohnung 6315 Oberägeri 970’000 875’000 95’000 186 Tage
Haus 6315 Oberägeri 4″400’000 2″400’000 2’000’000 334 Tage
Kanton Luzern          
Haus 6038 Honau 1″100’000 1’000’000 100’000 20 Tage
Haus 6044 Udligenswil 1″790’000 1″550’000 240’000 212 Tage

Die Erhebung
Wir haben gezielt Angebote mit Preisänderungen recherchiert und dabei sowohl den Anfangspreis als auch den aktuellen Verkaufspreis erhoben. Zusätzlich haben wir geprüft, wie lange eine Immobilie bereits auf dem Markt angeboten wird, da die Verkaufsdauer einen Anhaltspunkt für den Grund einer Verkaufspreisanpassung geben kann.

Eine Preissenkung bereits kurz nach Angebotslancierung lässt den Schluss zu, dass mit einem unrealistisch hohen Verkaufspreis einfach ein Versuchsballon gestartet wurde. Eine Preissenkung nach z.B. 6 oder 8 Monaten lässt hingegen eher die Annahme zu, dass es sich um eine schwer verkäufliche Immobilie handelt oder der Verkäufer in mangelnder Marktkenntnis darauf vertraute, einen Käufer für den angestrebten Preis zu finden.

Unsere Feststellungen
Preissenkungen sind deutlich häufiger als Preiserhöhungen. Diese Erkenntniss ist nicht weiter erstaunlich und erklärt sich schlicht daraus, dass sowohl Privatverkäufer als auch Immobilienmakler zu Beginn einen eher optimistischen Verkaufspreis festlegen. Eine Preisanpassung um 2 bis 3 Prozent des Ursprungsangebots kann im Einzelfall auch gerechtfertigt sein. Die Häufung von Angeboten mit Preisreduktionen von 10 Prozent oder mehr ist insgesamt dennoch erstaunlich. Ebenfalls überauscht hat, wie grosse Preissenkungen auch bei einem Verkäufen durch Makler zu beobachten sind. Hier hätten wir weniger Preisanpassungen erwartet. Aufgefallen sind uns auch einige Maklerbüros, welche allzu oft bereits kurze Zeit nach Verkaufsstart den Angebotspreis deutlich gesenkt haben. Hier liegt die Vermutung nahe, dass Eigentümer im Erstgespräch mit Ihrem Makler offenbar mit einem unrealistisch hohen Angebotspreis gelockt worden sind.

Typische Ausreisser
Als überdurchschnittlich häufige Ausreisser haben wir Angebote von Maklerfirmen enttarnt, welche schweizweit in Franchisesystemen organisiert sind. Mögliche Ursache kann sein, dass solche Unternehmen oft Quereinsteiger ohne fundierte Marktkenntnisse einstellen und in den Immobilienalltag entsenden. Zudem wird dem Kunden im Verkaufsgespräch der Himmel zu blau dargestellt mit dem Ziel, den Verkaufsauftrag zu erhalten. Die oft gehörte Aussage, dem verkaufswilligen Eigenheimbesitzer enstehen durch den Auftrag des Maklers keine Auslagen oder das Maklerhonorar werde ohnehin immer auf den Verkaufspreis aufgeschlagen, darf zumindest hinterfragt werden. Dem Eigenheimbesitzer sei es erlaubt, seine eigenen Überlegungen anzustellen.

Zu guter Letzt
Eine seriöse Marktbewertung hilft, den Verkaufsprozess zielgerichtet zu planen. Wertmindernde Aspekte wie eine alte Küche oder nicht mehr zeitgemässe Installationen sollten bei Besprechung einer Marktbewertung angesprochen werden. Zuletzt gilt jedoch auch: der Marktwert ist derjenige Betrag, welcher ein Käufer für ein Objekt bereit ist zu bezahlen. Somit lässt sich dieser definitiv erst bei Abschluss eines Verkaufs beurteilen. Abweichungen von Angebotspreis zu tatsächlichem Verkaufserlös über 5 bis 10 Prozent sollten nicht die Regel sein!

 

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