Immobilienberater: die Tricks der Verkäufer

Das Traumhaus zum Schäppchenpreis? Die Stadtvilla an begehrtester Lage? Oder doch eher Ladenhüter neu verpackt?

Wir beobachten den Immobilienmarkt kontinuierlich und suchen für Kunden regelmässig nach neuen Angeboten. Nebst persönlichen Kontakten sehen wir im Durchschnitt jeden Monat mehrere Hundert Immobilienannoncen an. Unglaublich, was wir da so entdecken. Viele Tricks sind aber allzu offensichtlich.

 

Rang 5 – Angebot ohne Kontakdaten
Mal eben eine Liegenschaft mit Seeanstoss oder eine Villa an bester Lage mitten in der Stadt für 8 Mio. Franken inseriert und sehen, wer sich hier so meldet. Die Annonce liest sich vielversprechend, aber ausser einer Nachricht per Formular gibt es weder eine Telefonnummer noch eine Anschrift. Oft handelt es sich um Objekte, die überdurchschnittlich attraktiv oder sehr günstig scheinen.

Anonyme Angebote, was steckt dahinter?
Ein Anbieter testet den Markt. Ohne seine Identität preiszugeben, lässt er den Versuchsballon steigen. Handelt es sich um eine exklusive und damit teure Liegenschaft, so kann er bei entsprechend grosser Nachfrage das Inserat kurz darauf löschen, um die Immobilie wenig später zu einem höheren Preis erneut anzubieten. Handelt es sich um ein scheinbar sehr günstiges Angebot, so werden oft wichtige Angaben zu Standort und Lage verschwiegen. Das vermeintlich günstige Einfamilienhaus befindet sich an einer stark befahrenen Strasse oder die Eisenbahnlinie führt direkt hinter dem Haus durch. Auch werden heute vermehrt Mietobjekte ausgeschrieben, wobei sich der vermeintliche Eigentümer gerade im Ausland befindet und gegen eine Mietkaution die Schlüssel für eine günstige Wohnung an allerbester Lage aushändigt. Wir die Kaution bezahlt, ist das Geld weg und der Interessent wird weder Schlüssel noch Mietvertrag erhalten.

 

Rang 4 – Luxusobjekte ohne Ende
Für die wertvollsten und teuersten Immobilien gibt es spezialisierte Makler. Und es gibt solche, die in der gesamten Schweiz scheinbar endlos Liegenschaften im Preisrahmen von 5 bis 35 Mio. Franken anbieten können. Link beachten, Inserate mit dem Kürzel aus drei Buchstaben! Das über die exklusiven Immobilien kaum je detallierte Angaben zu erfahren sind, hat System.

Luxusobjekte – was steckt dahinter?
Keine Maklerfirma ist im Stande, aus eigenen Beziehungen immert kürzester Zeit ein Verkaufsportfolio von mehreren hundert Millionen Franken zu akquirieren. Beweggründe, dies trotzdem vorzuspiegel gibt es viele: 1. Die Maklerfirma sucht Kontakte zu einer wohlhabenden Klientel zu generieren. Wer eine Villa für 30 Millionen Franken erwerben kann, besitzt oft schon eine luxuriöse Immobilie. Vielleicht winkt ein Verkaufsauftrag? 2. Der Verkäufer betätigt sich als Trittbrettfahrer, schustert Verkaufsunterlagen zusammen und kontaktiert dann den Eigentümer dann, wenn er einen Kaufinteressenten vorweisen kann. 3. Auch in Kombination mit den vorangehenden Varianten: Der Preis für ein real existierendes Objekt für welches der Makler nicht zum Verkauf beauftragt wird, erhöht dieser um mal eben einige hunderttausend Franken. Beisst der Interessent an, so generiert der Makler sein Honorar aus der Differenz zwischen dem tatsächlichen Kaufpreis und seinem (höheren) Angebot. 4. Das anpreisen eines Objektes in Euro anstelle Schweizer Franken bietet ebenfalls Potential für ein Zusatzhonorar. Bei einem Verkaufspreis von EUR 10’000’000 und einem Schweizer Franken Preis von CHF 15″500’000 besteht alleine am Stichtag 05.01.2010 eine Differenz von 638’000 Franken.

 

Rang 3 – Täglich neu macht der Mai
Onlineinserate werden in kurzer Zeitabfolge auf verschiedenen Immobilienportalen gelöscht und neu aufgeschaltet. Wenn Sie Suchdienste von Portalen nutzen, bekommt Sie so das immergleiche Objekt neu angeboten.

Inserateflut – was steckt dahinter?
Kauf- oder Mietinteressenten nutzen oft automatisierte Suchdienste, welche über neue Angebote informieren. Oder sie suchen selbst nach dem neusten Erscheinungsdatum im grossen Angebot. Verkäufer wissen das, und schalten Inserate oft innert Wochen immer neu auf, weil diese Angebote dadurch am ehesten in der Masse der verfügbaren Inserate auffallen. So hat der CEO eines grossen Maklerunternehmens kürzlich bestätigt, dass mittels eines Reflash alle Angebote des Unternehmens automatisch 30 Tage nach der Erstpublikation gelöscht und neu aufgeschaltet werden.

 

Rang 2 – vorgestern neu, gestern verkauft
Sie haben soeben Ihr Traumhaus gefunden, welches vorgestern neu inseriert wurde. Aber gemäss Annonce ist es bereits verkauft. Nichts lockt Immobiliensuchende mehr als Objekte, welche bereits reserviert oder verkauft sind, vielleicht haben Sie ja den Zuschlag für Ihr Traumobjekt verpasst. Nicht verzagen, den Makler fragen. Und siehe da, es lässt sich vielleicht doch noch etwas machen.

Innert Tagesfrist verkauft – was steckt dahinter?
Wenn Sie mit dem Anbieter Kontakt aufnehmen, hören Sie dass der Interessent noch keinen Vertrag unterschrieben hat und Sie – schneller Entscheid vorausgesetzt – doch noch eine Chance haben. Wenn das Inserat gerade mal ein paar Tage alt ist und ein Objekt zum Verkauf ausgeschrieben ist, können Sie diese Aussage meist getrost ignorieren. Vor allem ist kaum ein Käufer in der Lage, innert kürzester Zeit eine Finanzierung mit der Bank zu vereinbaren und weitere mit einem Kauf verbundene Abklärungen seriös vorzunehmen. Ruhe bewahren ist deshalb angesagt.

 

Rang 1 – Wir erzielen den besten Verkaufspreis
Sie sind Eigentümer und beabsichtigen, Ihre Liegenschaft zu verkaufen und möchten diese Aufgabe einem erfahrenen Spezialisten übertragen. Schnell ins Telefonbuch geschaut, vielleicht noch die Firma angefragt, welche kürzlich das Nachbarhaus verkaufte und schon haben Sie eine Handvoll Makler zu Besuch, welche Ihre Liegenschaft auf Herz und Nieren prüfen, um Sie anschliessend in der Preisfindung zu beraten. Ambitiös wie Sie sind, geben Sie einen sportlich hohen Zielerlös von 3 Mio. Franken vor. Zu Ihrem Erstaunen schätzen die Makler Ihr Haus jedoch auf 3.5 bis 4.2 Mio. ein.

Der höchste Verkaufspreis – was steckt dahinter?
Ein Eigentümer fragt sich zurecht, weshalb er seine Wohnung oder sein Haus nicht demjenigen Makler zum Verkauf übergeben soll, welcher den höchsten Preis schätzt. Nun bedeutet schätzen im engeren Sinn des Wortes, dass eine Annährung in der Preisfindung versucht wird. Kein Verkäufer möchte indes den tiefsten Preis festlegen, anderseits lockt eine hohe Schätzung natürlich auch den Eigentümer aus der Reserve. Wer mehr bietet, hat somit die bessere Karten, den Auftrag zu erhalten.
Klar ist: ein Immobilienmakler hat grundsätzlich alle berechtigten Interessen des Eigentümers zu wahren. Es gibt jedoch Grenzen. Wer wider besseren Wissens ein Verkaufsmandat mit einem unrealistisch hohen Verkaufspreis annimmt, spekuliert oft nur darauf, dass die Auftraggeber nach einer Phase der Ernüchterung dazu einwilligen, die Liegenschaft günstiger zu veräussern.
Tipp: Holen Sie vor einem Verkauf zwei Meinungen ein. Lassen Sie sich begründen, weshalb ein Preis höher oder tiefer ausgefallen ist, als Ihre Erwartung. Versetzen Sie sich in die Lage eines Interessenten und überlegen Sie, ob Sie selbst bereit wären, den diskutierten Verkaufspreis für Ihre Liegenschaft zu bezahlen.

Tipp – Wert des Eigenheims kalkulieren
Wir bieten Eigentümern mit Liegenschaften in den Kantonen Zug, Zürich, Aargau und Luzern die Möglichkeit an, kostenlos einen Richtwert für ihre Immobilie zu berechnen. Diese Dienstleistung ist schweizweit einzigartig.
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Es sein angemerkt, dass es eine beachtliche Anzahl von Immobilienspezialisten gibt, die sachkundig, weitsichtig und fair auf dem Markt agieren. Bei genauerem Hinsehen können Sie die einen von den anderen meist recht gut unterscheiden.

Aus unserer Serie der Immobilienberater

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