Immobilienberater: das Zahlungsversprechen

Ist die Traumwohnung oder das Haus der Wünsche endlich gefunden, geht es daran den Kauf vorzubereiten. Ein Verkäufer wird fast immer darauf bestehen, dass ihm ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen abgegeben wird. Was hat es damit auf sich?

Der Zweck des Zahlungsversprechens

Im Kaufvertrag für eine Immobilie wird festgehalten, dass der Verkäufer dem Käufer die Immobilie zu Eigentum überträgt und der Käufer im Gegenzug den Kaufpreis bezahlt. Da das Grundbuchamt nicht prüft, ob ein Kaufpreis bezahlt wurde, bedient man sich des unwiderruflichen Zahlungsversprechens. Dieses wird nicht vom Käufer selbst sondern von dessen finanzierenden Bank, Versicherung oder Pensionskasse ausgestellt (nachfolgend einfach ‚die Bank‘ genannt). Die Bank garantiert mit dem Zahlungsversprechen eine oder auch mehrere Zahlungen zu einem bestimmten Zeitpunkt oder bei Eintritt einer bestimmmten Bedingung. Sehr oft wird als Bedingung der Eintrag des Kaufvertrags im Tagebuch des Grundbuchs vorausgesetzt.

Wie erhält der Käufer dieses Dokument

Damit die Bank, diese Garantie abgeben kann prüft sie, dass der Käufer in der Lage ist, die Immobilie zu finanzieren. Dafür berechnet die Bank die Tragbarkeit (Hypothekarzins plus Unterhaltskosten in Relation zum Einkommen) und der verfügbaren Eigenmittel. Sind diese Bedingungen erfüllt, so wird sich die Bank ihrerseits gegenüber den Käufer ebenfalls absichern. Konkret wird die Bank überprüfen, ob der Verkaufspreis der Liegenschaft dem marktüblichen Preis entspricht. Ist der Verkaufspreis höher angesetzt als der von ihr geschätzte Marktwert, wird die Bank mehr Eigenmittel einfordern.

Kommt die Bank zu einem insgesamt positiven Ergebnis, wird sie dem Käufer eine Kreditvereinbarung unterbreiten, in welcher die Eckdaten der Finanzierung, Laufzeiten, Konditionen bzw. Zinssätze und weiteres festgehalten sind. Ist diese Kreditvereinbarung unterzeichnet und liegen die Eigenmittel auf dem Konto bei der Bank bereit und liegt auch ein Kaufvertrags- Entwurf vor, stellt die Bank das Zahlungsversprechen aus.

Zudem wird der Käufer verpflichtet, beim Notar einen Schuldbrief ausstellen zu lassen, welcher mindestens die Summe des Hypothekarbetrags abdeckt. Dieser Schuldbrief wird nach Ausstellung durch den Notar direkt der Bank des Käufers übergeben und von dieser verwahrt. Während der Schuldbrief somit der Sicherung des Kredites vom Käufer gegenüber der Bank dient, stellt das Zahlungsversprechen die Sicherheit für den Immobilienverkäufers dar, den Kaufpreis vom Käufer bzw. dessen Bank ausbezahlt zu erhalten.

Wie lange dauert das?

Ist der Käufer der Bank schon länger bekannt, so sind diese Formalitäten innert weniger Arbeitstage zu erledigen. Voraussetzung ist, dass der Käufer gut dokumentiert ist, auch was die zu erwerbende Liegenschaft betrifft. Ist der Käufer ein Neukunde, dauert die Prüfung in der Regel ein bis zwei Wochen. In diesem Fall muss der Käufer detaillierte Informationen zu seiner finanziellen Situation beibringen. Dazu gehören u.a. eine Vermögensaufstellung, Steuererklärungen der letzen zwei bis drei Jahre, Lohnausweise und allenfalls weitere Informationen.

Die Fallstricke

Der Verkäufer einer Liegenschaft oder dessen Makler mögen bei mehreren Interessenten darauf drängen, dass sich ein Käufer schnell entscheiden muss. Tut er das und leistete eine Anzahlung, ohne von seiner Bank eine Finanzierungszusage in der Tasche zu haben, läuft er Gefahr, die Anzahlung unter Umständen zu verlieren, wenn der Hypothekarkredit nicht gewährt wird. Es ist deshalb immer ratsam, als Kaufinteressent mit der Bank zu sprechen, bevor man sich gegenüber einem Verkäufer verpflichtet. Die Bank wird aufgrund der finanziellen Verhältnisse aufzeigen, was finanzierbar ist, und was nicht drinliegt.

In diesem Sinne, machen Sie’s gut! Lofthome Immobilien AG, Aus unserer Serie der Immobilienberater

11 Gedanken zu „Immobilienberater: das Zahlungsversprechen

  1. Zimmo Antworten

    Guten Tag, wir wollten ein Haus aus einer Erbschaft verkaufen. Der Käufer, ein Architekturbüro hatte bei der Bank ein Zahlungsversprechen angefordert. Zwischenzeitlich hat sich einer der Erben umentschlossen und es kam zu keinem Verkauf. Nun belastet die Bank den Architekten ein Gebühr in der Höhe von über Fr.2000.- für dieses Zahlungsversprechen, welche diese natürlich an uns weiterleiten. Ist das von der Bank rechtens? Mit welcher Begründung können die sowas in dieser Höhen verlangen?

    • Redaktion Lofthome.ch Autor des Beitrags

      Befassen wir uns zunächst mit dem Verhältnis zwischen der Erbengemeinschaft und dem Architekturbüro. Die Architekten haben Aufwendungen getätigt mit Absicht und offenbar auch Zusage der Erbengemeinschaft, das fragliche Grundstück erwerben zu können. Nun kommt es aus Gründen, die bei der Erbengemeinschaft liegen nicht zu einem Verkauf. Damit ist die Erbengemeinschaft gegenüber dem Architekturbüro schadensersatzpflichtig. Juristen sprechen hier von vorvertraglichem Schaden (Culpa in contrahendo). Nebst Spesen seitens der Bank könnte dieser Schaden aber auch Zeit, Aufwendungen für Abklärungen oder anderes umfassen. Der Schaden muss belegt werden können. In Ihrem Fall wäre das ein Belastungsbeleg der Bank mit Hinweis auf die vertragliche Grundlagen.

      Nun sind wir bei der zweiten Fragestellung: Sind Fr. 2‘000 für ein Zahlungsversprechen angemessen oder gibt es eine vertragliche Grundlage für diesen Betrag? Das wissen Sie als Gegenseite nicht. Bitten Sie somit den Architekten um einen Beleg und einen Nachweis, worauf diese Summe basiert. Möglicherweise hat er in der Vorprüfung eines Kredites eine Vereinbarung unterzeichnet, welche hohe Pauschalen bei Nichtzustandekommen des Geschäfts vorsieht. Gibt es keine solche versteckte Klausel, dann wäre das Gespräch mit der Bank zu suchen. Fr. 2‘000 erscheinen sehr hoch. Jedoch ist es durchaus realistisch, dass sich die Bank vor Zahlungspflicht eingehend mit einem Projekt befasst und durchaus ein oder auch mehrere Arbeitstage für diese Prüfung aufgewendet hat. Kann das plausibel gemacht werden, kommen Sie als Erben wohl nicht um eine Zahlung herum.

      Zuletzt wäre es sodann innerhalb der Erbengemeinschaft möglich, den strittigem Betrag demjenigen Erben zu belasten, der seine Einwilligung zum Verkauf zur Unzeit zurückgezogen hat. Es ist aber fraglich, ob man dies tun möchte und ein Verhältnis innerhalb der Erben unter Umständen nachhaltig zu stören.

  2. Kurt und Rosmarie Born Antworten

    K.Born

    Guten Tag

    Kann oder muss eine Bank ein „Unwiderrufliches Zahlungsversprechen“ ausstellen wenn der Privatkunde eine Immobilie (z.B.Autoabstellplätze) aus seinem Privatvermögen bezahlen kann und dies auch will? So wie wir das erfahren haben muss und kann eine Bank nur ein Zahlungsversprechen ausstellen wenn es um eine Bankfinanzierung von Hypotheken usw. geht und ein Kunde nicht über das notwendige Barvermögen verfügt.
    Genügt hier nicht ein entsprechend aufgesetztes Zahlungsversprechen mit Datum und Unterschrift der Käuferschaft?
    Born Kurt, Holderbank

    • Redaktion Lofthome.ch Autor des Beitrags

      Grüezi Herr Born,

      Ihre Fragestellung ist spannend und verdient es, genauer ausgeleuchtet zu werden.

      1. Die Sicht der Bank
      Die Bank muss genau betrachtet fast nie ein Zahlungsversprechen ausstellen. Sie macht dies aber aus Eigeninteresse, da ohne Zahlungsversprechen in der Regel kein Geschäft zwischen Käufer und Verkäufer zustandekommen würde und die Bank somit auch kein Geschäft für eine Hypothekar – Finanzierung abschliessen könnte.

      In der Praxis ist es aber tatsächlich so, dass der Kunde ohne Bedarf einer Bankfinanzierung einige Hürden überspringen muss. Die ‚gute‘ Bank wird natürlich ein Zahlungsversprechen ausstellen, aber für die Zeit zwischen der Ausstellung bis zur Auszahlung entweder einen Betrag auf dem entsprechenden Kundenkonto sperren (d.h. Sperrung ‚Sockelbetrag‘) oder den Betrag vorweg auf ein Interimskonto umbuchen. Damit stellt die Bank sicher, dass der Kunde sein Geld nicht anderweitig ausgibt, bevor das Geschäft abgeschlossen wird.

      In der Praxis haben wir schon erlebt, dass das Ausstellen eines Zahlungsversprechens in Höhe von rund 2 Mio. CHF für einen Immobilienkäufer mit einem Vermögen im zweistelligen Millionenbereich erst klappte, nachdem man sich in der Hierarchie der Bank hochtelefoniert hatte. Die Bank verpfändete (d.h. ’sperrte) hierfür das gesamte Depot des Kunden und forderte immer wieder neue Unterschriften auf immer neue Papiere. Nach Abschluss des Immobiliengeschäfts hat dieser Kunde sein Vermögen bei der involvierten Grossbank verständlicherweise abgezogen.

      2. Die Sicht des Verkäufers
      Aus Sicht des Verkäufers stellt sich die Frage, welchen Wert ein Zahlungsversprechen hat, welches nicht von einer Bank ausgestellt wurde. Der Käufer kann sich nur schwer oder überhaupt kein Bild von der Bonität seines Käufers machen. Wenn der Kunde nicht in der Lage oder nichts willens ist, den Betrag per Kaufabschluss zu überweisen, dann muss der Verkäufer den Vertrag auflösen oder schlimmstenfalls die Übertragung des Eigentums im Grundbuch anfechten; Zahlungsversprechen hin oder her. An dieser Stelle sei daran erinnert, dass einige Notare auf dem Höhepunkt der UBS-Krise im Jahr 2008 keine Zahlungsversprechen dieser Bank mehr akzeptierten. Man wollte auf Nummer sicher gehen und traute der UBS nicht mehr. Es ist daher fraglich, ob ein Ihnen eher unbekannter Verkäufer entgegenkommt. Möglich wäre es zumindest, da ein Zahlungsversprechen kein gesetzliches Element eines Kaufvertrags darstellt.

      3. Die Sicht des Grundbuchamts
      Das Grundbuchamt macht es sich einfach. Es ist nicht verpflichtet zu prüfen, ob die Zahlung für einen Immobilienkauf tatsächlich getätigt oder sichergestellt wurde. Wenn ein Notar also dem Grundbuchamt einen beurkundeten Kaufvertrag zur Eintragung überweist, dann wird das Amt die Übertragung so gut wie sicher auch vornehmen. Deshalb kommt dem Notar die Sorgfaltspflicht zu, die korrekte finanzielle Abwicklung sicherzustellen.

      4. Ein möglicher Ausweg
      In der Westschweiz gängig, bei uns jedoch kaum praktiziert: Sprechen Sie mit Ihrem Notar und Fragen Sie an, ob er gewillt ist, die Kaufsumme von Ihnen treuhänderisch entgegenzunehmen und mit Abschluss des Kaufvertrags diesen Betrag dem Käufer zu überweisen. Damit sparen Sie sich womöglich einen Spiessrutenlauf mit Ihrer Bank und Ihrem Verkäufer. Wenn es auf diesem Weg nicht klappt, müssen Sie wohl den in den sauren Apfel beissen und mit der Bank verhandeln.

  3. C. Bauer Antworten

    Sehr geehrter Herr Osterwalder Schnellmann
    in den Steigerungsbedingungen bei amtlichen Liegenschaftenversteigerungen wird die Anzahlung meist in bar oder in Form eines Bankchecks einer solventen Schweizer Bank einverlangt. Wie sind da Ihre Erfahrungen, wenn anstelle eines Bankchecks ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen einer Bank präsentiert wird? Nach BGE müsste das unwiderrufliche Zahlungsversprechen dem Bargeld gleichgesetzt sein. Wenn aber der Käufer nichts riskieren will: was hat er für Möglichkeiten, wenn er keinen (aufwendigen) Check ausstellen lassen möchte?
    Freundliche Grüsse
    Christoph Bauer

    • Redaktion Lofthome.ch Autor des Beitrags

      Es gelten die Steigerungsbedingungen der jeweiligen Behörde. Nach unserem Wissen werden fast ausschliesslich nur Bankchecks oder Barzahlungen akzeptiert. Der Grund hierfür ist wohl u.a., dass der Eigentumsübertrag Kraft Zuschlages in der Steigerung erfolgt, mithin der übliche Weg über den Notar entfällt. Der Versteigerer möchte damit das Risiko einer ausbleibenden Zahlung ausschliessen. Tatsächlich haben wir es in der Praxis auch schon erlebt, dass eine Bank ein unwiederrufliches Zahlungsversprechen kurz vor Eigentumsübertragung zurückzuziehen versuchte. Ergebnislos wohl, aber es zeigt dennoch auf, dass ein minimales Restrisiko für den Verkäufer bzw. Versteigerer vorliegt. Es liegt somit in der Entscheidung des Interessenten, ob er vorab einen Check durch seine Bank ausstellen lässt um an der Steigerung teilnehmen zu können. Im Zweifelsfall hilft sicher auch eine Nachfrage beim zuständigen Konkurs- bzw. Betreibungsamt.
      Magnus Schnellmann, Lofthome AG

  4. H.R. Osterwalder Antworten

    Meine Bank erteilte mir nach langen Verhandlungen das für den Kauf einer Wohnung nötige unwiderrufliche Zahlungsversprechen. Auf Grund dieses Versprechens verkaufte ich meine Wohnung und kaufte eine andere grössere Wohnung, zusammen mit meiner Lebensgefährtin. und legte der Verkäuferschaft dieses Zaghlöungsversprechen zur notarisierung vor.
    Eine Woche später verlangt nur die Bank die Unterschrift meiner Partnerin unter eine Sicherungsvereinbarung und will in diesem Zusammenhang auch den künftigen Hypothekarvertrag mitunterzeichnen lassen. Bei einem Gespräch drohte mir der Justitiar der Bank damit, das Zahlungsversprechen zurückzuziehen und nur nach den geleisteter Unterschriften zu zahlen. Im schlimmsten Fall droht mir der Verlust meiner Wohnung und die Rückabwicklung meines beurkundeten und angezahlten Vertrages. Können Sie mir einen Rat erteilen ???
    Besten Dankl und freundliche Grüsse.

    • Redaktion Lofthome.ch Autor des Beitrags

      Sehr geehrter Herr Osterwalder,
      Ihre Frage ist ohne genauere Kenntnis bzw. Prüfung von Akten nicht abschliessend zu beantworten. Ganz allgemein können wir jedoch sagen, dass bei Kauf einer Liegenschaft zusammen mit einem Partner/Partnerin bzw. Ehegatte/Ehegattin die Banken regelmässig verlangen, dass dieser Partner auch den Hypothekarvertrag mitunterzeichnet. Man geht in der Regel davon aus, dass der Partner einen finanziellen Beitrag beim Erwerb leistet und möchte diesen damit auch als solidarhaftenden Schuldner mitunterzeichnen lassen.
      Problematisch ist jedoch, wenn diese Situation erst erläutert wird, nachdem ein Zahlungsversprechen ausgestellt wurde. Dieses Zahlungsversprechen heisst ja nicht umsonst unwiderrufliches Zahlungsversprechen. Gegenüber Ihrem Verkäufer würde die Bank wohl Mühe haben, dieses zurückzuziehen. Man versucht aber wohl, damit einen gewissen Druck Ihnen gegenüber aufzubauen. MfG, Lofthome AG. Magnus Schnellmann

  5. ray Antworten

    meine bank hat ohne mein wissen/ohne mich zu informieren ein unwiderrufliches zahlungsversprechen der treuhandstelle der verkäuferschaft ausgestellt/gesendet, hat dies rechtsgültigleit?!

    • Redaktion Lofthome.ch Autor des Beitrags

      Ohne genaue Kenntnisse über den exakten Ablauf dieses Geschäfts ist es schwer, eine verbindliche Stellungnahme abzugeben. Hier jedoch eine erste Einschätzung:

      Wenn der Kaufvertrag bereits notariell beurkundet wurde, so ist das Zahlungsversprechen zwischen Ihrer Bank und der Verkäuferschaft wohl bindend. Wenn nicht, können Sie der Verkäuferschaft jederzeit ein neues Zahlungsversprechen vorlegen und auf dieser Basis beurkunden.

      Ein Zahlungversprechen wird von der Bank wiederum in aller Regel nur dann ausgestellt, wenn die Käuferseite mit ihrer Bank eine Hypothekarvereinbarung abgeschlossen hat. Die Bank sichert sich so ab, dass die Käuferschaft auch tatsächlich den benötigten Kredit über sie abschliesst. Sofern Sie keinen Darlehensvertrag mit Ihrer Bank abgeschlossen oder zumindest einem solchen Vorgehen mündlich zugesagt haben, stellt sich tatsächlich die Frage, auf welcher Basis das Zahlungsversprechen ausgestellt wurde.

      Wenn Ihnen durch das Vorgehen der Bank ein Schaden entstanden ist, so wäre es zielführend, mit der Bank das Gespräch zu suchen. Hat die Bank wirklich ohne Instruktion gehandelt, so sollte auch nachträglich die Ablösung des jetzigen Zahlungsversprechens durch eine andere Bank möglich sein.

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Kommentare werden moderiert. Es kann etwas dauern, bis dein Kommentar angezeigt wird.